江門萬達(dá)廣場是江門迄今為止建成的最高建筑。
在20世紀(jì)七八十年代，江門大廈的高度代表著江門這座城市的高度。
????近年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)實力的不斷增強(qiáng)，摩天大樓遍地開花，不少超高層建筑打造“城市地標(biāo)”“城市名片”，刷新“城市天際線”。
????江門的城市“天際線”是如何演變的？“限高令”對江門高層乃至超高層建筑有何影響？
????文/圖 江門日報記者 李銀換 實習(xí)生 鄧彤
????A 從8層到46層 江門“天際線”不斷“長高”
????梳理江門“天際線”的演變軌跡，就不得不提江門大廈。
????1977年10月，位于蓬江區(qū)建設(shè)路1號的江門大廈建成，共8層，樓高將近30米。在20世紀(jì)七八十年代，江門大廈的高度代表著江門這座城市的高度。70多歲的黃婆婆回憶道，20世紀(jì)70年代，大家住的都是平房，8層的江門大廈可以說是當(dāng)時江門的地標(biāo)?，F(xiàn)在看來，高樓大廈遍地開花了，江門大廈就顯得不高了。
????正如黃婆婆所言，時隔44年，站在江門大廈，不論從哪個方向眺望江門，都會發(fā)現(xiàn)江門的建筑高度已被一次次刷新。
????在城市發(fā)展進(jìn)程中，江門的建筑高度也在不斷攀升，“天際線”在不斷“長高”。
????20世紀(jì)80年代15層的僑都大酒店，20世紀(jì)90年代25層的銀晶大酒店，都是當(dāng)時城市“天際線”。
????此后，陸續(xù)出現(xiàn)了一些超百米的超高層建筑，如101米的建銀大廈、108米的中信銀行大廈、110米的中遠(yuǎn)大廈、123米的廣播電視中心、138米的東華大廈、第一座摩天大樓（在建筑行業(yè)中，超過152米的建筑被稱為摩天大樓）——158米的電信大廈，以及迄今為止建成的最高建筑——高約200米的江門萬達(dá)廣場。
????除了這些商用高層建筑外，在住宅方面，2004年前后，以7層以下的步梯樓為主，如幸福新村等；2009年前后，涌現(xiàn)出了一批18層高的電梯樓，包括駿景灣豪庭等；2012年至今，由于外來房企進(jìn)駐、地價提升等因素，30多層的住宅逐漸增多，并成為主流。如今，住宅“天際線”被濱江新區(qū)的保利中心刷新，2幢47層、143.4米高以及1幢46層、140.4米高的超高層住宅已封頂；而蒲葵之夢·天心（46—47層）的140—150米高的住宅也正在建設(shè)中。
????廣州銳升地產(chǎn)總經(jīng)理莫志華認(rèn)為，近年來，在土地資源越發(fā)珍貴、建筑密度不大，但城市人口增多的情況下，為提高城市土地使用率，在符合規(guī)劃要求，以及房屋建筑水平不斷提高的情況下，城市建筑不斷地往高層方向發(fā)展。
????B 影響有限 江門大部分住宅建筑在80米以下
????那么，“限高令”的出臺，將對江門超高層建筑的建設(shè)有何影響？
????先來看看“限高令”的細(xì)則，《通知》要求：城區(qū)常住人口300萬人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)征求同級消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>
????“相較于一二線城市超高層建筑林立的現(xiàn)狀，江門超高層建筑的比例相對不高，整體仍是以100米以下的高層建筑為主?！泵乐堑禺a(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，“限高令”針對城區(qū)常住人口300萬以下嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑的規(guī)定，對江門整體影響相對有限。
????張鎮(zhèn)蘭提到，住宅建筑高度方面，過往普遍限高是100米，現(xiàn)今凡超過80米的，均應(yīng)征求同級消防救援機(jī)構(gòu)意見，則對住宅高度的提高增加了一定的申請門檻，房企需重新審視建筑高度、容積率和建筑密度之間新的平衡關(guān)系。
????在“限高令”下，高達(dá)220米的保利中心寫字樓、共70層約300米高的粵泰·珠西金融中心的建設(shè)是否會受到影響？記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，項目在文件出臺之前審批的，將不受影響。對于建筑高度，目前地方?jīng)]有具體規(guī)定，按照國家規(guī)定來執(zhí)行。
????記者梳理近年我市掛出的地塊發(fā)現(xiàn)，2017年至2018年，我市多幅用地允許限高150米，相對于此前普遍限高100米而言，“拔高”50米，如果按照住宅普遍為3米的層高計算，這些地塊可以建成40層以上的超高樓。但這些地塊公示的規(guī)劃方案顯示，建筑高度依然在100米以下。以用地規(guī)劃限高150米的駿景灣領(lǐng)峰住宅小區(qū)為例，該項目擬建8幢29—32層高住宅和局部臨街商業(yè)，低于用地規(guī)劃限高的高度。而自2020年以來，多幅商住用地以限高80米為主，高度有所降低。
????在受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，超高層住宅在江門并不普及的原因，除了“限高”外，還有以下兩方面原因：對于開發(fā)商而言，超高層住宅的結(jié)構(gòu)、消防、人防、防震等等級要求提高導(dǎo)致成本增加；對于購房者來說，他們對超高層住宅的接受程度不算太高?！斑@么高，怎么住人呢？都不敢往樓下看?！笔忻窭钆吭趨⒂^46層高的住宅后說。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，安全消防問題也是“限高”的原因之一。超高層建筑在發(fā)生緊急情況的時候逃生難，比如地震、火災(zāi)發(fā)生時，住戶逃生存在一定的難點。記者從江門市消防局了解到，目前我市云梯最高可達(dá)78米，以每層樓高3米來計算，約為26層高。
????C 由量到質(zhì) 地標(biāo)建筑不應(yīng)只追求“高”
????曾經(jīng)，城市地標(biāo)建筑往往追求絕對的高度。如今，在“限高令”下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該讓城市地標(biāo)建筑回歸正確的、良性的軌道。一座城市的“高度”，更應(yīng)該取決于這座城市的精神與文明的高度。
????張鎮(zhèn)蘭表示，一直以來，城市的發(fā)展面臨著土地稀缺與城市人口增多的矛盾問題，導(dǎo)致城市急需提高土地的使用率，而高層建筑，尤其是超高層建筑則有效地解決了這個問題。同時，由于高層建筑的建設(shè)難度和建造成本相對較高，因此本身也代表著建筑實力和技術(shù)的先進(jìn)，甚者更是城市發(fā)展的形象地標(biāo)。
????“然而，‘限高令’側(cè)面反映的是區(qū)域土地價值發(fā)展由過往粗放型的追求數(shù)量增長，向精細(xì)型的追求質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變，是居住需求由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)向?！睆堟?zhèn)蘭表示，政府不再一味追求土地空間層面的價值最大化和數(shù)量最大化，而是考慮土地空間價值、居住安全性和舒適度的綜合價值最優(yōu)化。
????廣東省房協(xié)專家委常務(wù)副主任委員、土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文表示，未來，地標(biāo)不一定是超高層。以建筑高度或建筑規(guī)模定義地標(biāo)，將成為過去。建筑的藝術(shù)感染力和美學(xué)價值，將得到進(jìn)一步的重視；通過超高層地標(biāo)來帶動區(qū)域土地升值的套路要改變了?！懊撾x‘高大上’，切實做好城市配套和公共服務(wù)體系，才是土地經(jīng)營的正路?！壁w卓文說。
