樓盤促銷不斷。
????記者走訪發(fā)現(xiàn)，江門樓市從上半年的一路飄紅進(jìn)入現(xiàn)時(shí)以價(jià)換量的時(shí)期，房企大力促銷。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，江門樓市或?qū)⒂?022年年中才能找到量?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????現(xiàn)狀：房企促銷不斷
????“現(xiàn)在好像每個(gè)樓盤都在促銷，是不是買房的好時(shí)機(jī)??？”市民阿涵問(wèn)。阿涵的疑問(wèn)，其實(shí)是現(xiàn)在不少市民的疑問(wèn)，也道出了江門樓市的現(xiàn)狀——房企促銷不斷。
????記者走訪了解到，近幾個(gè)月，房企大力促銷，進(jìn)入12月，房企更是打響年底收官之戰(zhàn)。碧桂園濱江天元帶精裝單元低至10000元/平方米，買房還送車；美的遠(yuǎn)洋云著僅需約9200元/平方米起；粵海城10688元/平方米任選7套一口價(jià)單元，最高省20萬(wàn)元，成交指定單元還送20年車位使用權(quán)；博學(xué)名苑帶裝修單元低至12900元/平方米起，含約2000元/平方米精裝；駿景灣文悅府10套精裝單元僅需9999元/平方米任選；龍光龍湖雙龍?zhí)熘?期清貨風(fēng)暴僅需7899元/平方米任選；時(shí)代傾城帶裝修單元僅需10204元/平方米起；麗日宏都總價(jià)“8字頭”起帶裝修，首付約26萬(wàn)元；聯(lián)合高峰匯帶裝修單價(jià)僅需“9字頭”，買房送車位使用權(quán)；江門鈞明歡樂(lè)世界推出首付一成免息；大華博富御潭江帶裝修單價(jià)“9字頭”起……
????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，雖然特價(jià)促銷已持續(xù)了數(shù)月，但目前仍無(wú)減弱的態(tài)勢(shì)，部分區(qū)域甚至“驚喜”頻出，加上年末是房企的“敏感”時(shí)節(jié)，為了沖業(yè)績(jī)總要“搏一把”。預(yù)計(jì)仍會(huì)有小部分的項(xiàng)目，會(huì)加大營(yíng)銷力度，但幅度有限。
????江門市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、裕隆基地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|卉表示，根據(jù)觀察，11月一手住宅成交價(jià)格比10月更低，這意味著房企的促銷力度很大，可以說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)是價(jià)格“谷底”了。有的樓盤降價(jià)幅度大，通常能促成一波較理想的成交量。12月，房企預(yù)計(jì)將維持較大的促銷力度?！艾F(xiàn)在房企促銷是實(shí)實(shí)在在的讓利，不僅價(jià)格優(yōu)惠，有的還送車位使用權(quán)，算下來(lái)其實(shí)比總價(jià)便宜約10萬(wàn)元，利好購(gòu)房者?！睏顤|卉說(shuō)。
????探因：一手住宅成交量持續(xù)處于低位
????年底房企大力促銷是常態(tài)，而今年的大力促銷戰(zhàn)早在幾個(gè)月前就已經(jīng)開(kāi)始打響了。大力促銷的背后，實(shí)際上是房企以價(jià)換量。而更深層次的原因，則是一手住宅成交量持續(xù)處于低位。這意味著，項(xiàng)目去化較慢。
????有業(yè)內(nèi)人士直言，2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)下行，近幾個(gè)月的樓市可以說(shuō)是比較“低迷”的。
????2021年，上半年江門樓市“穩(wěn)中有進(jìn)”，量?jī)r(jià)齊升體現(xiàn)了樓市熱度，6月一手住宅成交均價(jià)更結(jié)構(gòu)性地突破“9字頭”。而下半年以來(lái)，受銀行房貸收緊等影響，成交量則持續(xù)低位，“金九銀十”更是成色不足。這不僅是大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的看法，而且還有數(shù)據(jù)的支撐。1—10月全市一手住宅成交量分別為6153套、3656套、6043套、5505套、6068套、4261套、4122套、3594套、3893套、3901套，雖然9月以來(lái)成交量止跌回穩(wěn)，但仍處于近年來(lái)的較低水平。
????二手住宅成交方面，1—10月全市二手住宅成交量分別為2148套、1483套、2270套、2402套、1939套、1827套、1925套、1719套、1452套、999套，呈下降趨勢(shì)。
????楊東卉分析認(rèn)為，1—5月，因去年疫情影響積壓的購(gòu)房需求圓滿釋放，再加上多個(gè)新盤入市，在售樓盤也響應(yīng)市場(chǎng)需求加大新貨推出及促銷動(dòng)作，所以1—5月一手住宅成交數(shù)據(jù)可謂是“一路高歌”。1—5月購(gòu)房需求大釋放后，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。同時(shí)，房屋按揭貸款難度增加與貸款利息不斷提高，無(wú)形增加了購(gòu)房者的壓力。此外，恒大房企等房企“爆雷”事件，引起購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。多重因素影響下，使得近幾個(gè)月以來(lái)，房企不得不以價(jià)換量。二手住宅方面，受一手住宅降價(jià)促銷、銀行對(duì)樓齡大于25年的二手住宅收緊貸款等原因，成交更受影響。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，市場(chǎng)下行期間，近段時(shí)間以來(lái)各項(xiàng)目雖有大力促銷，同時(shí)房貸方面對(duì)剛需客戶亦釋放利好消息，但市場(chǎng)的反應(yīng)存在時(shí)滯，客戶觀望情緒仍較濃厚，整體網(wǎng)簽量?jī)r(jià)均處于低位。
????思考：目前江門樓市位于什么階段？
????以史為鏡，可知興替。
????記者梳理江門樓市近年來(lái)的發(fā)展情況，以揭秘其中的“樓市周期”。
????2014年，是江門房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“比任何一年都難做”的一年。2014年下半年，受到高庫(kù)存和低成交的雙重夾攻，市場(chǎng)整體下行，出現(xiàn)較大規(guī)模的促銷潮（2014年市住建局暫無(wú)公布全市樓市數(shù)據(jù)）。
????2015年，降低二套房首付和營(yíng)業(yè)稅“5年改2年”的措施，再到江門“房七條”、公積金貸款額度提高、首付降低、降息……一系列的政策讓高庫(kù)存的江門樓市在2015年成交量同比大幅增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)則整體穩(wěn)中有升。全市一手住宅成交量達(dá)44032套，成交均價(jià)5610元/平方米（推算得出）。
????2016年，江門樓市不斷創(chuàng)出新高，全市一手住宅成交量達(dá)60535套，成交均價(jià)5905元/平方米，而在10月調(diào)控措施出臺(tái)后迅速降溫。
????2017年，江門樓市出臺(tái)“限購(gòu)”政策、房?jī)r(jià)和成交量創(chuàng)下新高、土拍高潮迭起。全市一手住宅成交量達(dá)67497套，成交均價(jià)7367元/平方米。
????2018年，江門樓市如坐過(guò)山車，上半年市民“搶房”，下半年房企促銷。全年一手住宅成交量達(dá)52552套，成交均價(jià)8315元/平方米。
????2019年，全市一手住宅成交量達(dá)53968套，同比增長(zhǎng)2.7%，一手住宅成交均價(jià)8060元/平方米，同比下跌3.1%，整體呈現(xiàn)量增價(jià)微跌的狀態(tài)。
????2020年，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情給江門樓市帶來(lái)了較大影響。2月，受疫情影響，全市售樓部暫時(shí)關(guān)閉，使得線下銷售受阻。進(jìn)入3月后，江門樓市從低谷期逐漸走入復(fù)蘇期、回溫期，上演了先抑后揚(yáng)大戲。全市一手住宅成交量達(dá)61044套，成交均價(jià)8184元/平方米。
????2021年，上半年江門樓市“穩(wěn)中有進(jìn)”，而下半年以來(lái)，成交量則持續(xù)低位運(yùn)行。
????縱觀2014年至今的江門樓市，可以說(shuō)是波瀾起伏。用楊東卉的話來(lái)說(shuō)，2014年，江門樓市較難；2015年樓市回溫；2016年下半年至2018年成交量處于高位，2017年房?jī)r(jià)增幅較大；2019年至今，江門樓市量?jī)r(jià)則處于平穩(wěn)期。
????一般來(lái)說(shuō)，樓市的周期在5年左右，在下行周期之后，樓市或又會(huì)進(jìn)入到一個(gè)上升周期。那么，如今江門樓市處于什么階段？
????在張鎮(zhèn)蘭看來(lái)，2021年的情況與歷史大不相同，不能單純用“樓市周期”來(lái)分析。他認(rèn)為，從整體大方向來(lái)看，其本質(zhì)已不是單純的調(diào)控，而是徹底的改革。隨著“房住不炒”的定位指導(dǎo)、“房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”的不斷完善，“保障性住房”的政策實(shí)施、行業(yè)金融的強(qiáng)監(jiān)管，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“洗牌”，促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，大起大落將不復(fù)存在。
????展望：預(yù)計(jì)2022年年中樓市逐漸回穩(wěn)
????放眼全國(guó)樓市，2021年全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑、先高后低”走勢(shì)。在傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”接連“失約”后，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。江門樓市的情況也與此類似。
????中指研究院認(rèn)為，展望未來(lái)，樓市調(diào)控政策邊際調(diào)整預(yù)期增強(qiáng)，短期內(nèi)各地或?qū)⑷媛鋵?shí)“因城施策”，扶持類政策有望加速落地。但臨近年末，房企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或?qū)⒓哟蟆Ｊ袌?chǎng)下行預(yù)計(jì)短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)的可能性不大，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)整體仍將維持低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)仍面臨下行壓力。
????那么，接下來(lái)江門樓市將怎么走呢？預(yù)計(jì)何時(shí)能尋找到量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)？
????楊東卉分析認(rèn)為，目前，由于鋼材等建筑材料價(jià)格高、人力資源成本高，再加上銷售不理想等多重因素影響，有的項(xiàng)目工程進(jìn)度放緩，或?qū)⑹构?yīng)量有所下降。預(yù)計(jì)到2022年5月，隨著供應(yīng)量的緊張，市場(chǎng)或?qū)⒒胤€(wěn)。
????張鎮(zhèn)蘭分析道，目前宏觀樓市不容樂(lè)觀，市場(chǎng)正在經(jīng)歷“陣痛”，而江門屬于三四線城市，與一二線城市相比存在滯后性，預(yù)計(jì)2022年年中或是逐漸回穩(wěn)的節(jié)點(diǎn)。
????在市住建局組織召開(kāi)的2021年第四季度房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）。受訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，江門樓市仍然以“穩(wěn)”為主。
????從短期來(lái)看，臨近年底，房企或在年底“趕考”，加大營(yíng)銷力度。楊東卉認(rèn)為，由于目前樓盤的促銷力度已經(jīng)很大，預(yù)測(cè)大部分樓盤將保持現(xiàn)有的促銷力度。20%左右的樓盤或?qū)⒓哟蟠黉N力度，促銷重點(diǎn)放在“雙12”。
????“每到年終大關(guān)來(lái)臨，受年底回款、財(cái)報(bào)壓力等影響，接下來(lái)房企為了年終任務(wù)定會(huì)加大促銷力度，因此預(yù)計(jì)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)至年底?！睆堟?zhèn)蘭說(shuō)。
????合璟華富策劃總監(jiān)梁華杰表示，為了完成年終考核任務(wù)，部分房企會(huì)出現(xiàn)以價(jià)換量的情況。然而年終考核過(guò)后，新一年的考核任務(wù)會(huì)重新計(jì)算，營(yíng)銷部門也會(huì)制定新一年的營(yíng)銷計(jì)劃，也許會(huì)取消優(yōu)惠折扣恢復(fù)本來(lái)的售價(jià)，也許優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目會(huì)穩(wěn)健提高售價(jià)。
????在面對(duì)琳瑯滿目的促銷時(shí)，購(gòu)房者該注意什么？
????楊東卉表示，對(duì)于有需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，年末購(gòu)房相對(duì)其他時(shí)間是一個(gè)比較不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。
????“目前各大樓盤為了促進(jìn)快速成交，越來(lái)越多的低首付、特價(jià)房、送車位等銷售政策持續(xù)拉低購(gòu)房門檻?！睆堟?zhèn)蘭建議，當(dāng)下部分房企存在資金緊缺問(wèn)題，置業(yè)者購(gòu)房需綜合考量項(xiàng)目素質(zhì)，例如開(kāi)發(fā)商的口碑、房屋的所處位置等，價(jià)格不是唯一的決定因素。
