江僑路板塊現(xiàn)已成為城市發(fā)展的核心區(qū)域。
江僑路板塊周邊休閑公園多。
????從空中俯瞰，江僑路周邊連片的住宅區(qū)星羅棋布，一幢幢住宅高樓拔地而起，商業(yè)配套完善，居住氛圍濃厚。
????江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交會點，現(xiàn)已成為市區(qū)繁華的區(qū)域之一。從一片荒蕪，到滿眼繁華，江僑路板塊沐浴江門城市發(fā)展春風(fēng)實現(xiàn)蝶變，成為熱門置業(yè)區(qū)域，還因房價較高而被譽為“豪宅區(qū)”。本期“看樓市板塊新貌見城市品質(zhì)提升”欄目聚焦江僑路板塊，為你解密它的“前世今生”，看它如何實現(xiàn)從“無名之輩”到“精英人士”的完美逆襲。
????文/圖 江門日報記者 李銀換 陳祺偉
????A 前世 生活不方便
????回顧10多年的發(fā)展，江僑路板塊從“無名之輩”一路走來，到逆襲為“精英人士”。
????2000年前后，蓬江老城開發(fā)飽和，北新區(qū)建設(shè)成為江門城市擴(kuò)容的頭等大事。那時，北新區(qū)還是江門市民眼中的郊區(qū)，而江僑路（北環(huán)路）更是處于北新區(qū)的邊緣，除了高爾夫球場和球場邊范圍內(nèi)的住宅外，直到2008年，才逐漸出現(xiàn)像高爾夫壹號、嘉悅名都等屈指可數(shù)的樓盤。據(jù)當(dāng)時的高爾夫壹號銷售人員介紹，平時他們想叫個外賣，人家都嫌遠(yuǎn)不肯送，由此可見當(dāng)時該路段在江門人心目中是何等偏遠(yuǎn)。
????時針撥回至2009年，越秀地產(chǎn)以9.68億元競得江僑路“巨無霸”地塊，這宗地塊一舉成為當(dāng)時江門商住用地總價最高的地塊，折合樓面地價2240元/平方米，這讓寂寂無聞的江僑路“一戰(zhàn)成名”。當(dāng)時北新區(qū)絕大多數(shù)樓盤受其影響都進(jìn)行了幅度不等的提價。
????2011年，越秀星匯名庭開盤，均價約7300元/平方米，在當(dāng)時來看已經(jīng)是“高價樓盤”，價格與位處當(dāng)時市中心的東湖花園相近。自此至2018年，綠茵高爾夫、華茵桂語、海逸城邦、越秀天悅星院等項目相繼面市，加上周邊的商業(yè)配套逐漸完善，江僑路才開始熱鬧起來。
????2015年，工作3年多的阿仁打算在蓬江區(qū)置業(yè)，當(dāng)時江僑路一項目單價8000元/平方米左右，與蓬江區(qū)一手住宅均價6000多元/平方米相比，高出不少。雖然說附近有紫茶小學(xué)北校區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源，但基本上沒有商業(yè)配套，感覺生活不太方便，所以就沒考慮。“但現(xiàn)在想來，這個價格還是比較值得的，有點后悔?！卑⑷收f。
????隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套全方位補齊，江僑路板塊價值提升。
????在萬科金域華府項目負(fù)責(zé)人吳澤華看來，江僑路的發(fā)展，也印證了蓬江城市發(fā)展從南向北的發(fā)展軌跡。如今江僑路已成為成熟的城市發(fā)展樣板，給市民帶來較好的城市感體驗。
????然而，2019年至2020年底，江僑路板塊新房基本處于“斷供”狀態(tài)，這使得板塊內(nèi)的二手房變得炙手可熱，如海逸城邦、星匯名庭等，價格一直維持在1.5萬—1.7萬元/平方米之間。
????B 今生 區(qū)域房價較高
????2020年底，濱江和院、博學(xué)名苑開盤，“斷供”多年的江僑路板塊才重新有新房銷售。當(dāng)時記者在現(xiàn)場看到，樓盤在做好疫情防控措施下，人氣十足，可見大家對江僑路板塊的認(rèn)可度較高。
????新房“斷供”，主要是因為土拍市場的“斷供”。江僑路開發(fā)程度較高，土地資源較稀缺。今年4月，江僑路靚地掛牌才打破了這個局面。6月3日，經(jīng)過激烈的競拍，萬科以約16億元競得江僑路篁莊考場地塊約8萬平方米商住用地，折合樓面地價約8221元/平方米，溢價率約43%。該地塊以高價出讓，讓業(yè)內(nèi)人士和置業(yè)者都感到振奮。
????今年10月1日，距離拿地不到4個月時間，萬科金域華府開放營銷中心；11月底，首推第6幢小高層洋房。據(jù)悉，在年內(nèi)，項目的高層住宅和疊墅產(chǎn)品也將相繼推出市場。
????早在今年9月4日，蒲葵之夢天心開放樣板房，“吹風(fēng)價”突破2萬元/平方米，再加上獨特的高爾夫球場景觀而備受關(guān)注。
????一個個新盤面市，使得江僑路板塊重回聚光燈下，成為置業(yè)者眼中的“香餑餑”。
????“江僑路位置好，幾個樓盤的戶型都不錯，就是有點貴。”在參觀過江僑路三個樓盤后，市民阿盈說道。
????事實上，阿盈的說法是有數(shù)據(jù)支撐的。以10月蓬江區(qū)一手住宅成交均價11411元/平方米為例，江僑路板塊在售樓盤的均價比蓬江區(qū)一手住宅成交均價高出約1000元至8000元不等。不僅是蓬江區(qū)，縱觀整個江門樓市，江僑路板塊的住宅售價是目前各板塊房價較高的區(qū)域。
????具體來看，蒲葵之夢天心被戲稱為“江門房價的天花板”，網(wǎng)簽均價為19697.92元/平方米（帶裝修），近期推出的2幢以毛坯出售，均價為16700元/平方米；博學(xué)名苑網(wǎng)簽均價為14039.11元/平方米（毛坯），最新推出的帶裝修單元備案均價為16423.34元/平方米；萬科金域華府暫無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其6幢小高層洋房預(yù)售備案均價為17007.68元/平方米（毛坯）。
????在江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理謝慕貞看來，現(xiàn)時江僑路各樓盤的成交均價均為江門房價的塔尖，除江僑路本身具備的地段、配套、學(xué)區(qū)優(yōu)勢外，江僑路開發(fā)的樓盤自身的品質(zhì)感也很優(yōu)越，在景觀、品牌、產(chǎn)品力上均具備絕對優(yōu)勢，備受購房群體關(guān)注，市場熱度高企。最直接的體現(xiàn)在于，江僑路各樓盤成交的價格高企，而成交量平穩(wěn)。
????“江僑路板塊整體樓市的特征就是量價兼具，這些是其他以低價走量的板塊不能與之相提并論的。”美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍認(rèn)為，板塊內(nèi)三大項目各具特色，萬科金域華府為地產(chǎn)龍頭企業(yè)項目，品牌號召力強；蒲葵之夢天心擁有優(yōu)越的高爾夫景觀；而博學(xué)名苑無論是從地段、教育資源，還是產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、產(chǎn)品性價比等方面來看，都是很值得一看的。
?? C 思考 地段決定價值
????江僑路板塊的新房和二手房憑什么賣這么貴？江僑路板塊的價值何在？
????在業(yè)內(nèi)人士看來，地段決定價值。而江僑路具有成為城市核心區(qū)域的“基因”。
????包括湯建軍、謝慕貞、吳澤華在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的教育資源、完善的商業(yè)配套、北新區(qū)與濱江新區(qū)交界的區(qū)位優(yōu)勢等，是江僑路板塊不可復(fù)制的資源。
????教育資源方面，2011年9月，紫茶小學(xué)北校區(qū)啟用?！白喜栾L(fēng)”起，江僑路周邊項目走俏。此外，還有江門市教育一幼、紫茶中學(xué)等學(xué)校環(huán)繞。至今，江僑路板塊的教育資源依然備受家長們看重。
????商業(yè)配套方面，2014年，江門大融城、蓬江萬達(dá)廣場開業(yè)，2017年底，江門奧園廣場開業(yè)；海逸新天地、綠茵高爾夫商業(yè)中心、樂盈里等相繼開業(yè)。目前，華茵廣場正在招商，2020年11月1日，希爾頓花園酒店、永利商場、廣記飲食集團(tuán)簽約進(jìn)駐?？梢灶A(yù)見的是，未來這里的商業(yè)氛圍將越來越濃厚。
????江門市房地產(chǎn)協(xié)會會長葉澤權(quán)曾表示，江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交會點，現(xiàn)在這里已成為市區(qū)最繁華的區(qū)域之一，相信未來這個片區(qū)將越來越興旺。
????謝慕貞表示，江僑路位于北新區(qū)與濱江新區(qū)交界處，既享受北新區(qū)成熟配套之便利，又可享受濱江新區(qū)未來發(fā)展紅利，是江門市區(qū)當(dāng)之無愧的黃金地段。此外，江僑路周邊教育配套強勁，享有紫茶小學(xué)、紫茶中學(xué)等一站式名校資源，印證了江僑路板塊樓盤的高品質(zhì)居住價值及高升值潛力。
????“萬科的城市發(fā)展方法論，是看重城市朝哪個方向發(fā)展。江僑路可以說是順應(yīng)城市向北發(fā)展的脈絡(luò)，所以自然而然發(fā)展成為城市的核心區(qū)域。”吳澤華表示，江僑路板塊還擁有紫茶小學(xué)北校區(qū)、高爾夫球場，這些難以復(fù)制的資源都賦予這條路不同的意義。此外，根據(jù)調(diào)查，江僑路一些項目在10年間房價漲幅高達(dá)140%，說明了市場的高度認(rèn)可。
????湯建軍引用地產(chǎn)界的名言“地段、地段還是地段”來說明江僑路板塊的價值所在。他表示，江僑路還具備了商業(yè)配套、學(xué)校、生活配套、公園等一系列成熟配套，因此，江僑路能處于江門樓市房價的金字塔塔尖。
?? D 未來 將是改善型置業(yè)的優(yōu)選區(qū)域
????從客戶群體方面來分析，或能窺探江僑路未來發(fā)展的趨勢。
????記者從江僑路板塊三個主要項目了解到，蒲葵之夢天心的客群多為企業(yè)主、大型企業(yè)高管、高知群體等；萬科金域華府的客群有著較強改善型居住的需求，除了蓬江區(qū)居民外，來自新會、開平等地的市民也不在少數(shù)；博學(xué)名苑的客戶中，教師、醫(yī)生、公務(wù)員和私企老板等群體占比較大，他們是各行各業(yè)的精英。
????博富控股總裁助理譚華駒表示，根據(jù)與業(yè)界人士的交流和客戶的接觸，他們發(fā)現(xiàn)江僑路板塊的幾個項目客群是聚集了全市乃至少部分他市（含港澳臺）社會中上階層的精英人士，客群購買力較強，改善需求突出，對于地段、周邊配套、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境也有非常高的要求。
????談及江僑路板塊未來發(fā)展?jié)摿?，吳澤華認(rèn)為，這里是城市的核心區(qū)，未來也將會是。江僑路板塊是整個蓬江首個幾乎每個項目都配套完善的商業(yè)區(qū)域，高端住宅較多，匯聚著“塔尖”圈層。隨著城市繼續(xù)往前發(fā)展，江僑路作為頭部板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
????“江僑路板塊成熟的外部配套，再加上各樓盤自身打造的高品質(zhì)產(chǎn)品力，奠定該板塊的高端改善型置業(yè)屬性?！敝x慕貞預(yù)測，江僑路板塊未來將持續(xù)吸引高凈值人群置業(yè)，不僅是蓬江區(qū)，還將吸引新會、江海等其他區(qū)域置業(yè)者改善型置業(yè)的首選。
????在湯建軍看來，一直以來，江僑路都是江門市區(qū)傳統(tǒng)豪宅聚集的地區(qū)。近年來，江僑路承接著蓬江區(qū)北擴(kuò)的發(fā)展機遇，是濱江新區(qū)板塊和北新區(qū)板塊的雙核心交會處，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)較為成熟，入住江僑路，發(fā)展紅利是可以馬上兌現(xiàn)的。在粵港澳大灣區(qū)等發(fā)展機遇下，江僑路板塊已成為蓬江區(qū)發(fā)展的橋頭堡，未來發(fā)展可期。再加上多條大橋和高速的開通，江僑路作為江門連通廣佛的主要路段之一，“路通則財通”，因此，他繼續(xù)看好江僑路未來的發(fā)展。
?? 小結(jié)
????以上幾個樓盤均位于江僑路板塊，可同樣享受江僑路的優(yōu)質(zhì)資源，所以著重從戶型方面進(jìn)行比較。這幾個樓盤的戶型各有千秋，針對的客群略有不同，置業(yè)者可綜合比較后再作選擇。
????博學(xué)名苑主要針對剛需和改善型住房需求的客群。既有約89平方米、96平方米三房帶套間戶型，也有112平方米四房戶型，新推的129平方米戶型還可做到三套間。幾乎每個看過博學(xué)名苑樣板房的置業(yè)者都有一個感受：“實用率較高”，房屋空間利用率較高。
????萬科金域華府同樣針對剛需和改善型住房需求的客群。項目戶型有讓人驚喜的創(chuàng)新，如98平方米三房戶型，客廳開間可做到約5.2米，這個尺寸通常在大平層戶型才能做到；116平方米戶型主臥配備獨立步入式衣帽間；11層高的小高層洋房，受改善型置業(yè)者的青睞。
????蒲葵之夢天心為超高層住宅，主推大面積戶型，其中2幢建筑面積約222平方米3+1房，三梯兩戶配置，景觀陽臺寬約8.5平方米，站在陽臺眺望，千畝果嶺映入眼簾，美不勝收?？蛷d開間約5.4米，氣派不凡。值得注意的是，由于公攤面積較多，戶型實用率一般，有的戶型廚房空間較小。
????濱江和院的戶型較實用，114平方米戶型的客廳較開闊。另外，房間空間也同樣做到較闊綽，居住感較舒適。
