改善型戶型越來越受市民歡迎。
????很長一段時間以來，小戶型由于面積小、總價低、更易流通等特點，往往比中大戶型賣得更好，也賣得更貴。記者走訪了解到，眼下的江門樓市，已“顛覆”以前的固有印象。以前相對難賣的中大戶型，正在變得越來越吃香，單價也越賣越高。
????為何戶型越大，賣得越貴呢？對此，記者進行多方走訪，揭秘其中的樓市新趨勢。
????文/圖 江門日報記者 李銀換 實習生 陳曉琳
????現(xiàn)狀
????大部分項目房子建筑
????面積越大，單價越高
????“2015年，我買第一套房子時，小戶型單價更高，現(xiàn)在怎么中大戶型的單價更高了呢？”最近，市民劉先生打算二次置業(yè)，買一套建筑面積140平方米左右的中大戶型，沒想到現(xiàn)在中大戶型的房子單價更貴了。
????劉先生的感受，在一定程度上折射出江門樓市的新特點和新趨勢。
????根據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士的意見，結(jié)合目前江門房地產(chǎn)市場情況和契稅稅率劃分情況，普遍認為：90平方米以下為小戶型，90—120平方米為中戶型，120—144平方米為大戶型，144平方米以上為豪華戶型。
????記者梳理了蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)共19個熱門樓盤同一樓棟同一層樓不同戶型的備案單價（以16樓為例），發(fā)現(xiàn)其中14個樓盤建筑面積越大的戶型單價越高，占比約73.7%；建筑面積小比建筑面積大的單價高的只有3個，占比約15.8%；還有2個樓盤因產(chǎn)品定位不同而無法呈現(xiàn)出面積與價格的關(guān)系。總的來看，120—144平方米大戶型的單價比120平方米以下中小戶型的高。
????以駿景灣文悅府為例，第15棟16樓約96平方米單價為12470元/平方米（帶裝修）；約121平方米單價為13800元/平方米（帶裝修）；約138平方米單價為13950元/平方米。大戶型與中戶型每平方米價格相差1000多元。
????嘉華新都匯的嘉御花園，第6棟16樓約99.9平方米單價為13731元/平方米，而約130平方米戶型單價高達15593元/平方米，二者每平方米價格相差1862元。
????不過也有一些樓盤，小面積單元單價比大面積單元的高。比如大華博富御潭江第22棟16樓約96平方米戶型單價12953.95元/平方米（帶裝修），同一樓層約121平方米單價為12651.14元/平方米（帶裝修），每平方米價格相差約303元。
????從事房地產(chǎn)行業(yè)20多年的裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳觀察到，2018年以前，小戶型比中大戶型的單價要高，當時房價在上升周期，小戶型雖然單價高，但總價低，首付門檻也較低，對于剛需置業(yè)者來說有很大吸引力。再加上江門樓市政策當時相對寬松，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，小戶型產(chǎn)品成為很多投資者眼中的“香餑餑”。而自2019年下半年開始，中大戶型單價逐步走高。
????在嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊看來，這個變化在2021年尤為明顯，他表示，2021年以來，大戶型的單價明顯比小戶型高。
????市場 120—144平方米戶型成“新寵”
????連日來，記者走訪濱江新區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn)，不少樓盤大戶型都較熱銷。
????濱江新區(qū)美的遠洋云著置業(yè)顧問李先生說：“我們項目屬于改善型項目，大家對大戶型的需求較高。目前項目共推出6幢住宅，其中約143平方米大戶型最受歡迎，已基本售罄，想買的話只能等加推了?！?/p>
????同樣的情況也出現(xiàn)在越秀濱江華悅，該項目置業(yè)顧問朱小姐說：“我們項目119平方米、130平方米的戶型比98平方米的戶型單價高，但銷售情況也很理想。”
????根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年90平方米以下、90—120平方米、120—144平方米、144平方米以上的成交套數(shù)占比分別為18.1%、53.3%、23.1%、5.5%。2021年90平方米以下、90—120平方米、120—144平方米、144平方米以上的成交面積占比分別是12%、53.4%、27.8%、6.8%。
????由此可知，90平方米以下的戶型成交量有所下降，90—120平方米戶型依然是最受歡迎的主流戶型，而120—144平方米戶型越來越受追捧，144平方米以上的豪華戶型成交占比也有所增加。
????探因 供求關(guān)系影響產(chǎn)品價格
????為何房子戶型越大，賣得卻更貴了呢？
????受訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，供求關(guān)系影響產(chǎn)品價格，樓市需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。
????鄧桐燊表示，2016年1月1日，全面二孩政策實施，至今6年時間，購房者對四房需求增加。由于需求徒然增加，供應量未能及時跟上，以至于售價上漲。
????“戶型的大小本身和價格的高低是沒有關(guān)系的?！泵乐堑禺a(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，單價決定產(chǎn)品價值，總價決定客戶群體。影響單價價格高低的更多和產(chǎn)品的景觀資源、朝向、戶型設(shè)計、視野、采光通風等多種因素相關(guān)，但戶型的大小與價格的不同組合則直接影響了可購買的客戶群體。
????張鎮(zhèn)蘭進一步解釋，首先，中大戶型一般都擁有較好的資源，例如戶型設(shè)計、位置、景觀等，因此單價比小戶型的高，從產(chǎn)品價值上來看是合理的。當市場在宏觀調(diào)控下逐漸走向平穩(wěn)，房地產(chǎn)的投資屬性逐步削弱時，價格回歸理性、總價下降。不少購房者用原來只能買小戶型的首付資金，現(xiàn)在可考慮購買中大戶型，加上二孩、三孩等政策的實施，購房者在置業(yè)時會有所考慮中大戶型，因此本身就擁有不錯資源的中大戶型，在現(xiàn)階段更容易成為購房者關(guān)注的重點。
????李艷芳同樣認為，2019年下半年開始，樓市、金融政策相對收緊，投資客戶相應減少，因而對小戶型的需求量下降。同時，二孩政策的影響逐漸“發(fā)酵”，改善型客戶對于空間要求更大，在供需關(guān)系的影響下，中大戶型單價逐步走高。尤其是2020年新冠肺炎疫情的發(fā)生，在長期居家的情況下，居住者對空間的要求更高，隨著市場購買力的變化，中大戶型成了熱銷戶型，單價也逐步提高了。
????趨勢 房企或?qū)⑼瞥龈嘤懈偁幜Φ膽粜彤a(chǎn)品
????縱觀市場，越來越多房企充分尊重改善型住房需求，推出大戶型、豪華戶型、高品質(zhì)住房，如碧桂園濱江灣、駿景灣譽峰、海悅東晟、建發(fā)和璽、萬科金域華府、禹洲朗廷云墅等項目或推出大平層洋房，或推出低層建筑產(chǎn)品，高品質(zhì)的豪華戶型住宅產(chǎn)品供應量明顯增多。
????《江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》提到，以滿足人民日益增長的美好居住需求為核心，深入推進住房消費健康發(fā)展。市區(qū)要充分尊重居民改善型住房需求，引導市場供給一定比例的“大戶型、高品質(zhì)”住房。各市要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，引導市場加大“中大戶型、配套優(yōu)質(zhì)”的住房，改變以往“強住房、弱配套”的開發(fā)模式，保障農(nóng)民進城住有宜居。
????“在‘住有所居’得到妥善解決的前提下，剛性的居住需求逐步得到滿足，改善型住房消費升級將會逐步增多?！睆堟?zhèn)蘭表示，未來購房者對居住空間、尺度和舒適感的要求或有所提高，可能是相同面積段下減少非必要的功能區(qū)以獲得更舒適的居住空間，也可能是需求更大的空間更多的個性化功能分區(qū)。
????李艷芳認為，在未來的房地產(chǎn)市場，中大戶型依舊會是市場的核心競爭力，在目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了130—144平方米的五房戶型，相信在未來幾年，中大戶型的空間使用率會根據(jù)戶型的更新迭代而產(chǎn)生更多有競爭力的戶型產(chǎn)品。
????“隨著三孩政策持續(xù)推進，未來幾年開發(fā)商會針對此類型客戶設(shè)計暢銷戶型，大戶型面積的占比將增多?！编囃鲱A判，江門房地產(chǎn)市場價格未來幾年都會相對平穩(wěn)，舊城區(qū)置換新房的客戶將增加，改善型需求也隨著增多。
????戶型需求變化的背后是江門人對美好生活日益向往的需求增加，以及一批批在江門的開發(fā)商潛心設(shè)計的“匠心”之作，也正是雙方面的互相促進，江門的人居生活實現(xiàn)騰飛。相信未來，江門將提升城市品位，優(yōu)化人居環(huán)境，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。
