部分開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位進(jìn)行大力促銷(xiāo)。
車(chē)位促銷(xiāo)海報(bào)張貼在顯眼區(qū)域。
????相較于我市每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的均價(jià)約為15萬(wàn)元，該小區(qū)小車(chē)車(chē)位的價(jià)格相當(dāng)于“白菜價(jià)”。無(wú)獨(dú)有偶，近年來(lái)，市區(qū)小區(qū)車(chē)位降價(jià)促銷(xiāo)屢見(jiàn)不鮮，有的“買(mǎi)一送一”，有的“半價(jià)促銷(xiāo)”，有的“直降10萬(wàn)元”，有的“1.8萬(wàn)元即可買(mǎi)到人防小車(chē)車(chē)位和兩個(gè)摩托車(chē)車(chē)位”。
????為什么多個(gè)樓盤(pán)都對(duì)車(chē)位打折促銷(xiāo)？我市樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格究竟在什么區(qū)間？對(duì)此，本報(bào)記者進(jìn)行深入采訪。
????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 李銀換
????現(xiàn)象
????部分小區(qū)車(chē)位促銷(xiāo)力度大
????“車(chē)位賣(mài)出‘白菜價(jià)’，趕緊去搶購(gòu)！”在看到小區(qū)車(chē)位降價(jià)促銷(xiāo)的消息后，蓬江區(qū)江僑路一項(xiàng)目業(yè)主李女士激動(dòng)地說(shuō)。
????11月上旬，李女士所住的小區(qū)推出車(chē)位促銷(xiāo)活動(dòng)，人防迷你車(chē)位僅需約1.5萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)車(chē)位僅需約2.5萬(wàn)元，人防子母車(chē)位約2.9萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)子母車(chē)位約6.5萬(wàn)元，清貨車(chē)位有30多個(gè)。不過(guò)，參與促銷(xiāo)的大部分車(chē)位位置較偏，存在單邊靠墻、難掉頭、難入位等問(wèn)題。
????無(wú)獨(dú)有偶，在10月28日，蓬江區(qū)甘化板塊一項(xiàng)目也推出車(chē)位促銷(xiāo)活動(dòng)，一個(gè)人防車(chē)位和兩個(gè)摩托車(chē)車(chē)位只需1.8萬(wàn)元，吸引大批業(yè)主一早排隊(duì)認(rèn)購(gòu)。據(jù)了解，該項(xiàng)目于2018年9月首次進(jìn)行車(chē)位銷(xiāo)售，至今已過(guò)去4年。
????記者留意到，近幾年，市區(qū)推出車(chē)位打折促銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)不在少數(shù)。比如今年5月，江海區(qū)帕佳圖尚品人防車(chē)位“半價(jià)促銷(xiāo)”，因?yàn)榇黉N(xiāo)力度大，價(jià)格便宜，當(dāng)時(shí)還引起了一波搶購(gòu)潮。6月，開(kāi)發(fā)商又推出車(chē)位“買(mǎi)一送一”，即“買(mǎi)人防車(chē)位送摩托車(chē)車(chē)位”的促銷(xiāo)優(yōu)惠。參與促銷(xiāo)的人防車(chē)位折后價(jià)格為44455元至71165元。以EX001車(chē)位為例，原價(jià)135072元，優(yōu)惠價(jià)67536元，相當(dāng)于打了五折。
????2021年10月，新會(huì)碧桂園新仕界也進(jìn)行了車(chē)位促銷(xiāo)，負(fù)一層產(chǎn)權(quán)小車(chē)車(chē)位只需4.8萬(wàn)元，負(fù)二層產(chǎn)權(quán)小車(chē)車(chē)位低至3.9萬(wàn)元。摩托車(chē)車(chē)位最低2700元，人防車(chē)位低至1.5萬(wàn)—3.3萬(wàn)元。
????追溯到更早的2019年，方直瓏湖灣車(chē)位團(tuán)購(gòu)發(fā)售，三重優(yōu)惠疊加后，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位最高直減10萬(wàn)元，這在當(dāng)時(shí)引起了轟動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士表示：“這應(yīng)該是10多年來(lái)江門(mén)市區(qū)首次出現(xiàn)如此大幅度的車(chē)位降價(jià)現(xiàn)象?！眱?yōu)惠后，負(fù)一層車(chē)位只需8萬(wàn)—9萬(wàn)元左右，購(gòu)買(mǎi)子母車(chē)位只需13萬(wàn)—15萬(wàn)元左右，購(gòu)買(mǎi)負(fù)二層車(chē)位只需7萬(wàn)元左右。
????除了小車(chē)車(chē)位甩賣(mài)外，近期更有小區(qū)推出負(fù)二層20個(gè)車(chē)位出租，月租金僅68元/月。
????“近幾年，車(chē)位促銷(xiāo)已不再是新鮮事了?！苯T(mén)市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊東卉認(rèn)為，車(chē)位降價(jià)促銷(xiāo)，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是“撿便宜”。
????探因
????開(kāi)發(fā)商為清尾貨大力促銷(xiāo)
????記者留意到，推出車(chē)位促銷(xiāo)的項(xiàng)目，一般是住宅已售罄數(shù)年的次新小區(qū)，促銷(xiāo)車(chē)位的位置通常較“偏”，且數(shù)量不多。
????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，車(chē)位的價(jià)格一般與小區(qū)的定位以及車(chē)位配比有關(guān)。如果小區(qū)車(chē)位供不應(yīng)求，自然一位難求，價(jià)格較高。而江門(mén)目前大多項(xiàng)目定位以剛需或剛改為主，車(chē)位配比較為充足，且對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅是主項(xiàng)，車(chē)位只是提升便利度的附屬品，并非剛需。同時(shí)，車(chē)位目標(biāo)人群狹窄，目前新區(qū)樓盤(pán)入住率不高，車(chē)位需求自然有限，價(jià)格會(huì)有所松動(dòng)。
????“值得一提的是，近期車(chē)位促銷(xiāo)力度較大的項(xiàng)目均是已交房多年，中途已多次進(jìn)行車(chē)位促銷(xiāo)，本次有樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格‘打骨折’更多是清尾貨。”張鎮(zhèn)蘭說(shuō)。
????記者從相關(guān)部門(mén)了解到，根據(jù)《廣東省定價(jià)目錄（2018年版）》，車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有列入政府定價(jià)目錄，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，我市產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行屬地備案制度，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售車(chē)位只需到屬地發(fā)改部門(mén)備案，銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)備案價(jià)格。
????至于車(chē)位出租價(jià)格，根據(jù)《關(guān)于放開(kāi)住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車(chē)場(chǎng)停車(chē)保管服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2015年8月15日起，住宅小區(qū)的停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主或使用人，通過(guò)合同或其他方式約定。
????在車(chē)位降價(jià)促銷(xiāo)的背后，還隱藏著更深層次的原因，那就是車(chē)位去化不容易。
????市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉澤權(quán)告訴記者，總體來(lái)看，新樓盤(pán)首期車(chē)位銷(xiāo)售去化在二至四成，車(chē)位銷(xiāo)售并不是特別理想。
????根據(jù)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)此前對(duì)江門(mén)市區(qū)住宅小區(qū)車(chē)位調(diào)查統(tǒng)計(jì)，市區(qū)多個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)車(chē)位平均空置率約為36.4%，人防車(chē)位空置率約為62.99%。
????張鎮(zhèn)蘭提到，在目前市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金有較大需求，通過(guò)車(chē)位打折降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售也可以幫助回籠資金。
????明源數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)院專(zhuān)家柯凱麗坦言，車(chē)位去化一直是房地產(chǎn)行業(yè)的難點(diǎn)。許多開(kāi)發(fā)商賣(mài)完住宅，但車(chē)位庫(kù)存卻居高不下，這不僅占用大量流動(dòng)資金，而且也不利于項(xiàng)目利潤(rùn)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。現(xiàn)在，房企普遍現(xiàn)金流緊張，車(chē)位這類(lèi)滯重資產(chǎn)回收資金，就顯得格外重要。
????探討
????車(chē)位是否將迎來(lái)一波“降價(jià)促銷(xiāo)潮”？
????“反正車(chē)位都會(huì)降價(jià)促銷(xiāo)，那等降價(jià)再買(mǎi)了?！痹诳吹接械捻?xiàng)目推出特價(jià)車(chē)位后，市民李先生說(shuō)道。
????那么，市區(qū)樓盤(pán)的車(chē)位是否將迎來(lái)一波“降價(jià)促銷(xiāo)潮”？
????對(duì)此，記者綜合市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息中心項(xiàng)目車(chē)位備案價(jià)格、市房協(xié)調(diào)查數(shù)據(jù)，梳理市區(qū)熱門(mén)樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格時(shí)發(fā)現(xiàn)，市區(qū)產(chǎn)權(quán)小車(chē)車(chē)位價(jià)格普遍在8萬(wàn)—24萬(wàn)元不等。
????江門(mén)市發(fā)展和改革局價(jià)格科相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，江門(mén)的車(chē)位價(jià)格近年來(lái)相對(duì)穩(wěn)定，相對(duì)珠三角其他城市便宜不少。目前，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的均價(jià)約為15萬(wàn)元。
????裕隆基地產(chǎn)副總經(jīng)理李艷芳認(rèn)為，這對(duì)市場(chǎng)影響不大。“每個(gè)項(xiàng)目的車(chē)位銷(xiāo)售情況都不盡相同，建議有條件的市民可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件選購(gòu)車(chē)位，車(chē)位早買(mǎi)早享受”。李艷芳說(shuō)。
????一邊廂，是住宅早已售罄的項(xiàng)目推出車(chē)位降價(jià)促銷(xiāo)；另一邊廂，則是剛交付的新小區(qū)首次進(jìn)行車(chē)位銷(xiāo)售。
????9月，保利中心進(jìn)行車(chē)位銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)小車(chē)車(chē)位在17.5萬(wàn)—25.5萬(wàn)元之間。
????11月初，越秀濱江華悅發(fā)布公告稱(chēng)，小車(chē)車(chē)位均價(jià)為18.8萬(wàn)元，租賃小車(chē)車(chē)位每月600元，租賃摩托車(chē)車(chē)位每月100元，計(jì)劃將于12月23日至30日，以公開(kāi)搖號(hào)/抽簽/線上開(kāi)盤(pán)的方式進(jìn)行首次銷(xiāo)售和出租。
????11月15日，駿景灣領(lǐng)峰首次對(duì)業(yè)主銷(xiāo)售/租賃車(chē)位，其中，小車(chē)車(chē)位均價(jià)為18.7萬(wàn)元，租賃小車(chē)車(chē)位每月500元，租賃摩托車(chē)車(chē)位每月100元。
????由此可見(jiàn)，目前在售的新樓盤(pán)車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格并未因個(gè)別項(xiàng)目車(chē)位促銷(xiāo)而產(chǎn)生明顯的影響。對(duì)此，張鎮(zhèn)蘭表示，車(chē)位購(gòu)買(mǎi)有其地域特性，個(gè)別項(xiàng)目車(chē)位促銷(xiāo)對(duì)整個(gè)車(chē)位市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。
????“其他小區(qū)小車(chē)車(chē)位只要1萬(wàn)多元，而我們小區(qū)卻要十多萬(wàn)元，真不知道值不值得買(mǎi)?！彬E景灣領(lǐng)峰業(yè)主李先生說(shuō)。
????在談是否值得買(mǎi)車(chē)位前，不妨先來(lái)了解下車(chē)位的建造成本。
????廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事、廣東駿賢集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)馮錦麟表示，很多人認(rèn)為一個(gè)小車(chē)位賣(mài)10多萬(wàn)元太貴了，以為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)很高。其實(shí)，雖然每個(gè)小車(chē)位標(biāo)線內(nèi)的建筑面積一般不足10平方米，但開(kāi)發(fā)商需要投資建設(shè)車(chē)庫(kù)車(chē)道及車(chē)庫(kù)的墻柱等，一個(gè)小車(chē)位的建筑面積通常達(dá)35平方米（甚至達(dá)40平方米）。
????馮錦麟算了一筆賬，如果按每個(gè)小車(chē)位建筑面積35平方米，以投資成本（不含稅）每平方米3500元計(jì)算，成本約12.25萬(wàn)元。可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)小車(chē)位成本很高，基本是沒(méi)有利潤(rùn)（甚至?xí)澅荆┑摹?/p>
????葉澤權(quán)對(duì)此持相同看法，他表示，很多住宅小區(qū)建造地下二層車(chē)庫(kù)，雖然負(fù)二層車(chē)位價(jià)格往往比負(fù)一層便宜，但實(shí)際上負(fù)二層建造成本比負(fù)一層的更高。一個(gè)車(chē)位的建設(shè)成本往往需要10萬(wàn)—11萬(wàn)元，車(chē)位的投資回報(bào)不高，不少項(xiàng)目的利潤(rùn)都?jí)涸谲?chē)位上。
????楊東卉表示，相比起周邊城市，江門(mén)小區(qū)的車(chē)位其實(shí)不算太貴。另外，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位除了長(zhǎng)期有固定停車(chē)位外，也是抵抗通貨膨脹的好方法，買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，還相當(dāng)于買(mǎi)了一個(gè)固定資產(chǎn)。
????專(zhuān)家聲音
????做好差異化定價(jià)
????用價(jià)格助力去化
????對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，車(chē)位去化是難點(diǎn)，也是痛點(diǎn)。那么，如何才能加速車(chē)位去化呢？對(duì)此，明源數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)院專(zhuān)家柯凱麗提出了幾點(diǎn)建議：
????一、重視車(chē)位展示，使用新工具。很多項(xiàng)目車(chē)位展示還停留在2D時(shí)代，用簡(jiǎn)單的平面圖去講解車(chē)位。項(xiàng)目可考慮提升更新工具來(lái)破解這一難題。目前已經(jīng)有3D車(chē)位可視化系統(tǒng)，可幫助解決停車(chē)場(chǎng)全景以及車(chē)位尺寸可視化的問(wèn)題，打破時(shí)空限制，在住宅銷(xiāo)售階段便可提前銷(xiāo)售車(chē)位。
????二、抓住車(chē)位去化峰值期，加強(qiáng)去化效果。車(chē)位去化有三個(gè)很明顯的峰值，住宅首開(kāi)、住宅交付前后、入住率在70%—80%左右，抓住這三個(gè)峰值集中去化，效率更高。
????三、主動(dòng)造節(jié)，集中推售。有許多標(biāo)桿房企，龍湖、萬(wàn)科、招商等都開(kāi)始用造節(jié)推進(jìn)車(chē)位去化。統(tǒng)計(jì)顯示，在同一個(gè)區(qū)域兩個(gè)相似項(xiàng)目的全年去化走勢(shì)圖，有做周期性集中推售的去化效率往往比直接銷(xiāo)售銷(xiāo)量高。
????四、做好差異化定價(jià)，用價(jià)格助力去化。關(guān)于車(chē)位定價(jià)，早期大多采取一口價(jià)的制定方式。只要保證整盤(pán)利潤(rùn)率不變，一口價(jià)確實(shí)方便，但后期會(huì)出現(xiàn)好車(chē)位提前賣(mài)完，差的車(chē)位反而更貴、更難賣(mài)的問(wèn)題，所以要結(jié)合車(chē)位的分類(lèi)做好差異化定價(jià)。
