人力資源成本是物業(yè)管理的一項較大支出。
一小區(qū)電梯內(nèi)張貼著江門市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)出的《倡議書》。
????“我們倡議廣大業(yè)主主動繳納2022年度的物業(yè)費、自覺繳清歷史未交的物業(yè)費，以確保物業(yè)企業(yè)服務(wù)與管理工作的正常運轉(zhuǎn)！”12月15日，江門市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)出《關(guān)于呼吁廣大業(yè)主主動繳納物業(yè)費的倡議書》（以下簡稱《倡議書》）。????在倡議的背后，是受疫情影響，我市物業(yè)企業(yè)的運營壓力越來越大，許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題，而部分業(yè)主不交納物業(yè)費，加劇這一情況。那么，我市物業(yè)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？面對部分業(yè)主不交納物業(yè)費造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán)，該如何破局？對此，記者進(jìn)行深入采訪。
????文/圖 江門日報記者 李銀換
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????調(diào)查
????部分業(yè)主不交物業(yè)費現(xiàn)象普遍存在
????“疫情無情人有情，您及時交納物業(yè)服務(wù)費，便是對物業(yè)人最有力的支持和鼓勵?！薄冻h書》如是寫道。
????談及發(fā)出倡議的原因，江門市物業(yè)管理協(xié)會黨支部書記、常務(wù)副會長兼秘書林慧光表示，這是為了確保物業(yè)企業(yè)有足夠的經(jīng)營費用開展日常服務(wù)工作，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，做好物業(yè)疫情防控工作。業(yè)主及時交納物業(yè)費，是保證物業(yè)正常服務(wù)、助力物業(yè)疫情防控的根本保證，更是保障物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
????記者了解到，廣東省多地物業(yè)管理協(xié)會均發(fā)出類似的倡議書，如佛山、肇慶、韶關(guān)等地，倡議廣大業(yè)主主動交納物業(yè)費。對此，林慧光表示，物業(yè)收費難、交納率低的問題，已成為困擾全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾，我市也不例外。
????“不是拖著物業(yè)費不交，實在是有些物業(yè)公司不配收這個錢。”提起小區(qū)的物業(yè)，蓬江區(qū)一小區(qū)業(yè)主在業(yè)主群無奈地吐槽，“樓道電燈壞了物業(yè)人員很久都不來修，小區(qū)保安對業(yè)主的服務(wù)態(tài)度差，這樣的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差了?！痹摌I(yè)主的心聲，代表了部分不繳納物業(yè)費業(yè)主的心聲。
????記者走訪發(fā)現(xiàn)，我市每個物業(yè)住宅小區(qū)或多或少都存在業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象。林慧光分析，業(yè)主不交物業(yè)費的原因主要有：業(yè)主對開發(fā)商不滿，如質(zhì)量問題、配套問題、維修問題、承諾問題；對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不滿意；個別業(yè)主可能某些無理（如違章裝修）要求得不到滿足；部分投資買房的業(yè)主故意拖欠物業(yè)費。
????“我們管理的小區(qū)物業(yè)費收費率大概在97%，收費情況算是比較理想，但仍有少部分業(yè)主不交物業(yè)費?！苯T市駿景灣物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃沃文說。
????保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司江門分公司總經(jīng)理郭健敏郭健敏同樣表示：“現(xiàn)在我們管理的小區(qū)欠費業(yè)主占比5%左右，這在全市來看已經(jīng)算是比較少的了?！?/p>
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????剖析
????物業(yè)服務(wù)成本較高
????面對物業(yè)費收費難，物業(yè)企業(yè)則表示很委屈。
????新會瓏城半山物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人李炳文坦言，物業(yè)企業(yè)的收入主要是住宅和車位的物業(yè)費，收入較為單一，而支出則非常多。
????一般來說，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；辦公費；物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用、物業(yè)企業(yè)按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的稅費等。
????李炳文從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)已有20多年，他回憶道，2005年時，一個保安的工資為750元/月，現(xiàn)在增至四五千元/月，而且還很難請到人。“在物業(yè)行業(yè)，人力資源成本約占總支出的七成左右?！崩畋恼f。
????黃沃文則給記者算了一筆賬，除了占大頭的人工成本外，小區(qū)的保潔、綠化、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等成本都是較大的支出。就以小區(qū)的綠化來說，要養(yǎng)護(hù)好綠化是很“燒錢”的，比如一次養(yǎng)護(hù)就要花一兩萬元用于購買肥料；修剪綠化會產(chǎn)生綠化垃圾，搬運又會產(chǎn)生一筆費用……這些都是支出的費用，但對于業(yè)主來說這通常都是“無形”的，很容易忽略的。
????除了常規(guī)的支出成本外，疫情防控這三年，物業(yè)企業(yè)的支出成本更高了。在抗疫過程中，物業(yè)人員化身“送貨員”“外賣員”，給不便出門的人員送貨上門；配合社區(qū)布置核酸檢測場地，維持現(xiàn)場秩序；完成環(huán)境消殺、垃圾清運……
????郭健敏坦言，近三年來，該公司在江門管理的12個住宅小區(qū)，每年增加近4000萬元左右的防疫物資成本，三年合計防疫成本投入1.2億元左右，這給公司帶來了更大的經(jīng)營難題。
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????擔(dān)憂
????物業(yè)企業(yè)和業(yè)主或“兩敗俱傷”
????在采訪中，包括新會明信物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃華新在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)成本的增加，再加上部分業(yè)主不交物業(yè)費，為了維持經(jīng)營，物業(yè)企業(yè)只好縮減開支，降低服務(wù)質(zhì)量。最終，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)“兩敗俱傷”——小區(qū)環(huán)境變差，物業(yè)企業(yè)也失去“顧客”，造成惡性循環(huán)。
????林慧光表示，在和疫情作斗爭的同時，全市各物業(yè)企業(yè)正面臨人員安排緊張、崗位調(diào)度困難、經(jīng)營入不敷出的嚴(yán)峻情況，物業(yè)企業(yè)的運營壓力越來越大，許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題。同時，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的情況越來越嚴(yán)重，導(dǎo)致部分物業(yè)企業(yè)入不敷出。
????“物業(yè)企業(yè)會虧本運營？”在很多業(yè)主看來這很難想象。
????黃沃文表示，實際上，這種情況確實存在。以該公司為例，共管理著14個住宅小區(qū)，3萬多住戶，存在個別小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)虧損的情況，但為了確保每個服務(wù)的小區(qū)能享受同等的服務(wù)質(zhì)量，公司依然會做好每個小區(qū)的服務(wù)。
????郭健敏也坦言：“受疫情影響，該公司管理面積較小的項目因要按標(biāo)準(zhǔn)配備人員，導(dǎo)致人工成本出現(xiàn)負(fù)擔(dān)，一直處于虧損狀態(tài)。雖然經(jīng)營虧損，但我們一直都是按集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù)，不管從契約精神來說，還是從社會責(zé)任角度來說，我們都應(yīng)該持之以恒地做好對業(yè)主的服務(wù)?！?/p>
????“業(yè)主不交物業(yè)費，不僅侵害了物業(yè)企業(yè)的權(quán)益，其實也侵害了按時繳費業(yè)主的權(quán)益。”林慧光如是說道。
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????破局
????多元解紛 促進(jìn)社區(qū)和諧
????“小物業(yè)”牽動“大民生”。那么，面對物業(yè)服務(wù)成本高企，物業(yè)費收繳難而造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán)，該如何破局呢？
????在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，“溝通”是其中一味“良方”?！皩τ诓唤毁M的業(yè)主，我們的做法是以溝通為主?！惫∶舯硎?，“催收之前，我們會去了解業(yè)主為什么不繳納物業(yè)費。如果是服務(wù)讓業(yè)主覺得不滿意，那我們會從自身進(jìn)行提升改進(jìn)；如果是房屋質(zhì)量問題，那我們會配合業(yè)主一起與開發(fā)商協(xié)商解決；如果是鄰里關(guān)系問題，那我們也會相互協(xié)調(diào)，發(fā)揮好‘潤滑劑’的作用。在溝通之下，不少業(yè)主都選擇交物業(yè)費?！?/p>
????除溝通外，運用法律武器被物業(yè)企業(yè)看作是不得已而為之的手段。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士坦言，一般來說，對于故意長時間拖欠物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司會選擇寄發(fā)催收函、向法院申請起訴等法律手段，來維護(hù)自身利益以及廣大及時交費業(yè)主的權(quán)益。
????廣東法大春秋律師事務(wù)所律師林智勇表示，根據(jù)民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物管費。物業(yè)服務(wù)人已按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物管費。
????在制度上創(chuàng)新，這也是破局之舉。黃華新提到，目前，我國物業(yè)管理多實行包干制，物業(yè)費打包結(jié)算，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。而在香港等地，物業(yè)管理施行酬金制，該模式下，將預(yù)收的物業(yè)費按約定比例提取酬金支付給物業(yè)公司，剩余的用于物業(yè)服務(wù)支出，結(jié)余或者不足都由業(yè)主享有或承擔(dān)。這種模式對物業(yè)企業(yè)有激勵作用，企業(yè)只有通過多服務(wù)、多去幫助群眾解決問題，才能獲得業(yè)主的滿意，才能收到物業(yè)費，以達(dá)到良性循環(huán)。他建議，政府可以探索試點物業(yè)管理酬金制改革，從而實現(xiàn)小區(qū)共治共管共享。
????林慧光表示，破局需要各方的共同努力。從業(yè)主的角度來說，業(yè)主要樹立“物業(yè)服務(wù)是一種消費”的理念。物業(yè)企業(yè)提供了服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該交納相應(yīng)的費用。從物業(yè)企業(yè)的角度來說，物業(yè)企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，努力提高服務(wù)質(zhì)量。從監(jiān)管部門的角度來說，要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，以提升整個行業(yè)的服務(wù)水平。
