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  • 物業(yè)費收取難題如何破解?

    來源:江門日報  發(fā)表時間:2022-12-22 07:14   

    人力資源成本是物業(yè)管理的一項較大支出。

    人力資源成本是物業(yè)管理的一項較大支出。

    一小區(qū)電梯內(nèi)張貼著江門市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)出的《倡議書》。

    一小區(qū)電梯內(nèi)張貼著江門市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)出的《倡議書》。

    ????“我們倡議廣大業(yè)主主動繳納2022年度的物業(yè)費、自覺繳清歷史未交的物業(yè)費,以確保物業(yè)企業(yè)服務(wù)與管理工作的正常運轉(zhuǎn)!”12月15日,江門市物業(yè)管理協(xié)會發(fā)出《關(guān)于呼吁廣大業(yè)主主動繳納物業(yè)費的倡議書》(以下簡稱《倡議書》)。

    ????在倡議的背后,是受疫情影響,我市物業(yè)企業(yè)的運營壓力越來越大,許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題,而部分業(yè)主不交納物業(yè)費,加劇這一情況。那么,我市物業(yè)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀如何?面對部分業(yè)主不交納物業(yè)費造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán),該如何破局?對此,記者進(jìn)行深入采訪。

    ????文/圖 江門日報記者 李銀換

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    ????調(diào)查

    ????部分業(yè)主不交物業(yè)費現(xiàn)象普遍存在

    ????“疫情無情人有情,您及時交納物業(yè)服務(wù)費,便是對物業(yè)人最有力的支持和鼓勵?!薄冻h書》如是寫道。

    ????談及發(fā)出倡議的原因,江門市物業(yè)管理協(xié)會黨支部書記、常務(wù)副會長兼秘書林慧光表示,這是為了確保物業(yè)企業(yè)有足夠的經(jīng)營費用開展日常服務(wù)工作,為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù),做好物業(yè)疫情防控工作。業(yè)主及時交納物業(yè)費,是保證物業(yè)正常服務(wù)、助力物業(yè)疫情防控的根本保證,更是保障物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

    ????記者了解到,廣東省多地物業(yè)管理協(xié)會均發(fā)出類似的倡議書,如佛山、肇慶、韶關(guān)等地,倡議廣大業(yè)主主動交納物業(yè)費。對此,林慧光表示,物業(yè)收費難、交納率低的問題,已成為困擾全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾,我市也不例外。

    ????“不是拖著物業(yè)費不交,實在是有些物業(yè)公司不配收這個錢。”提起小區(qū)的物業(yè),蓬江區(qū)一小區(qū)業(yè)主在業(yè)主群無奈地吐槽,“樓道電燈壞了物業(yè)人員很久都不來修,小區(qū)保安對業(yè)主的服務(wù)態(tài)度差,這樣的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差了?!痹摌I(yè)主的心聲,代表了部分不繳納物業(yè)費業(yè)主的心聲。

    ????記者走訪發(fā)現(xiàn),我市每個物業(yè)住宅小區(qū)或多或少都存在業(yè)主拖欠物業(yè)費的現(xiàn)象。林慧光分析,業(yè)主不交物業(yè)費的原因主要有:業(yè)主對開發(fā)商不滿,如質(zhì)量問題、配套問題、維修問題、承諾問題;對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不滿意;個別業(yè)主可能某些無理(如違章裝修)要求得不到滿足;部分投資買房的業(yè)主故意拖欠物業(yè)費。

    ????“我們管理的小區(qū)物業(yè)費收費率大概在97%,收費情況算是比較理想,但仍有少部分業(yè)主不交物業(yè)費?!苯T市駿景灣物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃沃文說。

    ????保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司江門分公司總經(jīng)理郭健敏郭健敏同樣表示:“現(xiàn)在我們管理的小區(qū)欠費業(yè)主占比5%左右,這在全市來看已經(jīng)算是比較少的了?!?/p>

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    ????剖析

    ????物業(yè)服務(wù)成本較高

    ????面對物業(yè)費收費難,物業(yè)企業(yè)則表示很委屈。

    ????新會瓏城半山物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人李炳文坦言,物業(yè)企業(yè)的收入主要是住宅和車位的物業(yè)費,收入較為單一,而支出則非常多。

    ????一般來說,物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本包括:管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護(hù)費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;辦公費;物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用、物業(yè)企業(yè)按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的稅費等。

    ????李炳文從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)已有20多年,他回憶道,2005年時,一個保安的工資為750元/月,現(xiàn)在增至四五千元/月,而且還很難請到人。“在物業(yè)行業(yè),人力資源成本約占總支出的七成左右?!崩畋恼f。

    ????黃沃文則給記者算了一筆賬,除了占大頭的人工成本外,小區(qū)的保潔、綠化、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等成本都是較大的支出。就以小區(qū)的綠化來說,要養(yǎng)護(hù)好綠化是很“燒錢”的,比如一次養(yǎng)護(hù)就要花一兩萬元用于購買肥料;修剪綠化會產(chǎn)生綠化垃圾,搬運又會產(chǎn)生一筆費用……這些都是支出的費用,但對于業(yè)主來說這通常都是“無形”的,很容易忽略的。

    ????除了常規(guī)的支出成本外,疫情防控這三年,物業(yè)企業(yè)的支出成本更高了。在抗疫過程中,物業(yè)人員化身“送貨員”“外賣員”,給不便出門的人員送貨上門;配合社區(qū)布置核酸檢測場地,維持現(xiàn)場秩序;完成環(huán)境消殺、垃圾清運……

    ????郭健敏坦言,近三年來,該公司在江門管理的12個住宅小區(qū),每年增加近4000萬元左右的防疫物資成本,三年合計防疫成本投入1.2億元左右,這給公司帶來了更大的經(jīng)營難題。

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    ????擔(dān)憂

    ????物業(yè)企業(yè)和業(yè)主或“兩敗俱傷”

    ????在采訪中,包括新會明信物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃華新在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)成本的增加,再加上部分業(yè)主不交物業(yè)費,為了維持經(jīng)營,物業(yè)企業(yè)只好縮減開支,降低服務(wù)質(zhì)量。最終,導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)“兩敗俱傷”——小區(qū)環(huán)境變差,物業(yè)企業(yè)也失去“顧客”,造成惡性循環(huán)。

    ????林慧光表示,在和疫情作斗爭的同時,全市各物業(yè)企業(yè)正面臨人員安排緊張、崗位調(diào)度困難、經(jīng)營入不敷出的嚴(yán)峻情況,物業(yè)企業(yè)的運營壓力越來越大,許多中小物業(yè)企業(yè)甚至面臨生存問題。同時,業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的情況越來越嚴(yán)重,導(dǎo)致部分物業(yè)企業(yè)入不敷出。

    ????“物業(yè)企業(yè)會虧本運營?”在很多業(yè)主看來這很難想象。

    ????黃沃文表示,實際上,這種情況確實存在。以該公司為例,共管理著14個住宅小區(qū),3萬多住戶,存在個別小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)虧損的情況,但為了確保每個服務(wù)的小區(qū)能享受同等的服務(wù)質(zhì)量,公司依然會做好每個小區(qū)的服務(wù)。

    ????郭健敏也坦言:“受疫情影響,該公司管理面積較小的項目因要按標(biāo)準(zhǔn)配備人員,導(dǎo)致人工成本出現(xiàn)負(fù)擔(dān),一直處于虧損狀態(tài)。雖然經(jīng)營虧損,但我們一直都是按集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)開展服務(wù),不管從契約精神來說,還是從社會責(zé)任角度來說,我們都應(yīng)該持之以恒地做好對業(yè)主的服務(wù)?!?/p>

    ????“業(yè)主不交物業(yè)費,不僅侵害了物業(yè)企業(yè)的權(quán)益,其實也侵害了按時繳費業(yè)主的權(quán)益。”林慧光如是說道。

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    ????破局

    ????多元解紛 促進(jìn)社區(qū)和諧

    ????“小物業(yè)”牽動“大民生”。那么,面對物業(yè)服務(wù)成本高企,物業(yè)費收繳難而造成物業(yè)服務(wù)水平下降的惡性循環(huán),該如何破局呢?

    ????在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來,“溝通”是其中一味“良方”?!皩τ诓唤毁M的業(yè)主,我們的做法是以溝通為主?!惫∶舯硎?,“催收之前,我們會去了解業(yè)主為什么不繳納物業(yè)費。如果是服務(wù)讓業(yè)主覺得不滿意,那我們會從自身進(jìn)行提升改進(jìn);如果是房屋質(zhì)量問題,那我們會配合業(yè)主一起與開發(fā)商協(xié)商解決;如果是鄰里關(guān)系問題,那我們也會相互協(xié)調(diào),發(fā)揮好‘潤滑劑’的作用。在溝通之下,不少業(yè)主都選擇交物業(yè)費?!?/p>

    ????除溝通外,運用法律武器被物業(yè)企業(yè)看作是不得已而為之的手段。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士坦言,一般來說,對于故意長時間拖欠物業(yè)費的業(yè)主,物業(yè)公司會選擇寄發(fā)催收函、向法院申請起訴等法律手段,來維護(hù)自身利益以及廣大及時交費業(yè)主的權(quán)益。

    ????廣東法大春秋律師事務(wù)所律師林智勇表示,根據(jù)民法典第九百四十四條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物管費。物業(yè)服務(wù)人已按約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物管費。

    ????在制度上創(chuàng)新,這也是破局之舉。黃華新提到,目前,我國物業(yè)管理多實行包干制,物業(yè)費打包結(jié)算,物業(yè)公司自負(fù)盈虧。而在香港等地,物業(yè)管理施行酬金制,該模式下,將預(yù)收的物業(yè)費按約定比例提取酬金支付給物業(yè)公司,剩余的用于物業(yè)服務(wù)支出,結(jié)余或者不足都由業(yè)主享有或承擔(dān)。這種模式對物業(yè)企業(yè)有激勵作用,企業(yè)只有通過多服務(wù)、多去幫助群眾解決問題,才能獲得業(yè)主的滿意,才能收到物業(yè)費,以達(dá)到良性循環(huán)。他建議,政府可以探索試點物業(yè)管理酬金制改革,從而實現(xiàn)小區(qū)共治共管共享。

    ????林慧光表示,破局需要各方的共同努力。從業(yè)主的角度來說,業(yè)主要樹立“物業(yè)服務(wù)是一種消費”的理念。物業(yè)企業(yè)提供了服務(wù),業(yè)主就應(yīng)該交納相應(yīng)的費用。從物業(yè)企業(yè)的角度來說,物業(yè)企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,努力提高服務(wù)質(zhì)量。從監(jiān)管部門的角度來說,要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管,以提升整個行業(yè)的服務(wù)水平。

    (責(zé)任編輯: 劉佼 二審:王雪晴 三審:寧園 )
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