今年以來(lái)，不少樓盤推出第四代住宅。
第四代住宅的一大亮點(diǎn)是贈(zèng)送活動(dòng)平臺(tái)。
????“100平方米出頭的戶型，可以做到125平方米的實(shí)用面積，感覺(jué)挺新鮮的?！笔忻駞窍壬鷣?lái)到江海保利大都匯看房的時(shí)候，被該樓盤在售的第四代住宅所吸引。????什么是第四代住宅？相信了解的市民并不多。第四代住宅指的就是時(shí)下不少樓盤熱捧的4.0住宅。今年以來(lái)，第四代住宅在本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受歡迎。上周，主打第四代住宅的保利瑯悅剛開(kāi)盤就發(fā)出售罄海報(bào)，成為難得一見(jiàn)的“日光盤”，而同樣推出了第四代住宅的江海保利大都匯和海悅天晟一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。
????第四代住宅為何能成為市面上的香餑餑？究竟有何賣點(diǎn)？記者展開(kāi)了調(diào)查。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????隨時(shí)代發(fā)展 住宅戶型推陳出新
????我們不妨先了解一下第四代住宅的由來(lái)。
????改革開(kāi)放初期出現(xiàn)的筒子樓，是住宅1.0時(shí)代的標(biāo)志物，和單位分配的宿舍樓一樣興起于20世紀(jì)70—80年代。這些房屋通常會(huì)以長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊串聯(lián)起一個(gè)個(gè)面積約為十幾平方米的小單間，居住者需要與鄰居共用廚房、水房、衛(wèi)生間，狹窄局促的樓道里時(shí)常油煙飛濺，大人與孩子的喧鬧聲絡(luò)繹不絕，毫無(wú)私密感可言。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，彼時(shí)37%的居民與他人共用廚房，76%家里沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間。此時(shí)的房子，只能解決最基本的居住問(wèn)題。
????到了20世紀(jì)90年代，商品房的概念初步展現(xiàn)，住宅2.0時(shí)代開(kāi)啟。那時(shí)候，房屋設(shè)計(jì)的變革改善了人們的居住條件，居住空間也得到細(xì)分，住房開(kāi)始有了臥室、客廳、獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，但樓層通道依然以步梯為主，也多未考慮園林景觀，基本沒(méi)有小區(qū)的概念。
????進(jìn)入21世紀(jì)，住宅迎來(lái)3.0時(shí)代，也就是我們平時(shí)所講的電梯洋房。除了滿足多樣化的居住需求之外，這類住宅也充分考慮到了居住者在生活上的各種衍生需求。此時(shí)的住宅，面積大了、配套全了，社區(qū)與物業(yè)服務(wù)的出現(xiàn)也呈現(xiàn)出現(xiàn)代小區(qū)的雛形。
????近年來(lái)，為迎合改善型人群的客觀需求，住宅進(jìn)化到新的階段。這一時(shí)期的住宅開(kāi)始注重設(shè)計(jì)感和使用率，住宅4.0時(shí)代到來(lái)。這些第四代住宅不僅注重建筑的外立面美觀和綠化，更重視居住的舒適度和實(shí)用性，通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，為居民提供更多的公共空間和綠色生活環(huán)境。
????今年5月，我市發(fā)布16條樓市“新政”，其中就提到優(yōu)化規(guī)劃管理：新出讓的住宅用地，住宅建筑的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園不超過(guò)除陽(yáng)臺(tái)、入戶花園外的標(biāo)準(zhǔn)層面積18%的投影面積，全部不納入容積率計(jì)算；所有出讓的住宅用地，結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.1米、進(jìn)深不超過(guò)0.8米的飄窗，其投影面積不納入容積率計(jì)算，不再要求窗臺(tái)高度不小于0.45米；空調(diào)機(jī)擱板可凸出外墻不大于0.8米?！斑@項(xiàng)新政可以說(shuō)是為第四代住宅量身定做，有利于房企更好地優(yōu)化自身的戶型產(chǎn)品，提高戶型的實(shí)用率和空間感，將戶型往一線設(shè)計(jì)水平靠攏。”業(yè)內(nèi)人士周先生說(shuō)。
????2023年9月，海悅集團(tuán)旗下的海悅天璽正式開(kāi)盤，這是江門市區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，其憑借著大戶型、高品質(zhì)、高實(shí)用等特點(diǎn)，一經(jīng)推出便成為市場(chǎng)上的香餑餑。今年以來(lái)，江海保利大都匯三期、海悅天晟、駿景灣天悅、保利瑯悅、保利西海岸新一期、江發(fā)翡翠觀瀾等一大批全新4.0住宅項(xiàng)目集中面市，除了具有大面積、大平層等特點(diǎn)的改善產(chǎn)品，也包含多贈(zèng)送、高實(shí)用的小面積住宅，吸引了許多市民的目光。這些項(xiàng)目還創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)空中庭院、超大陽(yáng)臺(tái)、飄窗面積最大化等設(shè)計(jì)，整體實(shí)用率超高，頗受改善圈層關(guān)注。
????得房率高
????第四代住宅賣點(diǎn)突出
????那么，第四代住宅的主要賣點(diǎn)在哪里？實(shí)際銷量如何？
????“最突出也是最受歡迎的賣點(diǎn)，就是贈(zèng)送多、得房率高?！痹诮^(qū)保利大都匯營(yíng)銷中心，銷售陳先生向記者介紹，以該樓盤最新推出的4.0迭代產(chǎn)品為例，建筑面積103平方米的戶型得房率接近113%，相當(dāng)于目前市面上125平方米戶型的實(shí)用面積；建筑面積123平方米的戶型得房率為113%，相當(dāng)于目前市面上150平方米戶型的實(shí)用面積。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看戶型鑒賞圖紙，標(biāo)紅的贈(zèng)送面積種類可謂琳瑯滿目，包含活動(dòng)平臺(tái)、飄窗、花池等。
????在銷售的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到123平方米的樣板房，其最突出的賣點(diǎn)就是贈(zèng)送一個(gè)超10平方米的露臺(tái)，可以用在活動(dòng)場(chǎng)所或茶室?！斑@些劃線的飄窗、花池部分，也是贈(zèng)送的?！标愊壬嬖V記者，此前，他們?cè)谑鄣囊?、二期?xiàng)目得房率為九成，如今直接超100%。曾有一位客戶來(lái)到這里，發(fā)現(xiàn)這里的123平方米戶型實(shí)用面積與另一樓盤150平方米戶型的差不多大，總價(jià)還更低，就直接下單了。
????隨后，記者又來(lái)到位于北新區(qū)的保利瑯悅。據(jù)銷售陳小姐的介紹，建筑面積143平方米的戶型，含公區(qū)贈(zèng)送部分實(shí)用面積約170平方米，其中露臺(tái)贈(zèng)送17平方米；建筑面積230平方米的戶型，含公區(qū)贈(zèng)送部分實(shí)用面積約290平方米，其中露臺(tái)贈(zèng)送26平方米。
????再來(lái)看看第四代住宅的銷量：作為江門第四代住宅中的佼佼者，海悅天璽自2023年9月開(kāi)盤至今年4月，項(xiàng)目一期9棟共521套住宅已全部售罄；保利瑯悅自今年6月2日開(kāi)放以來(lái)，來(lái)訪超2000組，超300組認(rèn)籌，143平方米戶型開(kāi)售1天便售罄，再現(xiàn)“日光盤”；推出第四代住宅的江海保利大都匯三期以及海悅天晟，則一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊說(shuō)，去年以來(lái)，江門地區(qū)的購(gòu)房主體是剛需置換群體，例如多孩家庭、二代三代同堂家庭等，他們對(duì)居住和生活的環(huán)境是有追求的。4.0住宅是新一代美居概念，不但戶型實(shí)用面積增多，同一面積段比上一代產(chǎn)品擁有更寬敞的空間，還能享用大陽(yáng)臺(tái)及綠化平臺(tái)，與陽(yáng)光及自然風(fēng)更親近，很符合這批購(gòu)買人群的需求。
????從售價(jià)來(lái)看，江門地區(qū)的第四代住宅單價(jià)比普通產(chǎn)品高，起售單價(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元以上，單價(jià)超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元的也不在少數(shù)。對(duì)此，美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，第四代住宅的建造成本相對(duì)較高，需要更多的材料和更復(fù)雜的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積更多、公攤面積更小的目標(biāo)；市場(chǎng)供需關(guān)系也會(huì)影響其價(jià)格，目前江門該類型產(chǎn)品還是相對(duì)較少。但是，如果以實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算單價(jià)，由于贈(zèng)送面積多，第四代住宅分?jǐn)傁聛?lái)的平均售價(jià)其實(shí)要低于市面上不少住宅。
????展望未來(lái) 需進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)
????第四代住宅作為市面上的新產(chǎn)品，也存在著不足之處。
????張鎮(zhèn)蘭介紹，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，第四代住宅增加了建筑難度，例如公共綠化平臺(tái)只能做到奇偶層搭配，無(wú)法做到全南向；部分設(shè)計(jì)存在上下層對(duì)視的問(wèn)題，隱私性需要提高；部分設(shè)計(jì)導(dǎo)致綠化平臺(tái)進(jìn)深較大，會(huì)對(duì)下層住戶的采光造成一定影響等。建議日后進(jìn)一步完善隱私性，公共綠化平臺(tái)上鄰里之間的綠化要處理好，做到互不影響，同時(shí)開(kāi)放更多功能用房，設(shè)置戶屬綠化平臺(tái)，讓現(xiàn)有綠化平臺(tái)設(shè)置比例再合理增大，并在不影響安全問(wèn)題及條件允許的情況下全面放開(kāi)發(fā)展第四代住宅。
????鄧桐燊表示，第四代住宅戶型面積普遍偏大，建筑成本高，自然會(huì)推高售價(jià)；同時(shí)，園林綠植養(yǎng)護(hù)難度大，維護(hù)成本高，公共空間及配套維護(hù)耗費(fèi)更多人力物力，物業(yè)管理費(fèi)也是水漲船高。他說(shuō)：“希望接下來(lái)更多樓盤開(kāi)發(fā)小面積的第四代住宅，同時(shí)在增加綠化和收取物業(yè)管理費(fèi)之間找到一個(gè)更好的平衡點(diǎn)，減少購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)?！?/p>
????鄧桐燊還提到，城市更新是中央提出的口號(hào)和發(fā)展方向，因此主管部門一方面應(yīng)該在政策上支持開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)更高品質(zhì)的樓盤，另一方面也要積極推動(dòng)以舊換新，多宣傳多推廣，加快新房流轉(zhuǎn)，讓市民住上更舒適的住宅。
????至于第四代住宅是否值得購(gòu)買，張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，這主要取決于個(gè)人的需求和偏好。第四代住宅的優(yōu)勢(shì)在于贈(zèng)送面積大，可以擁有更多的使用空間，居住舒適度提升較為明顯。如果購(gòu)房者更看重這些方面，那么第四代住宅可能是更合適的選擇。然而，目前江門市場(chǎng)上的第四代住宅主要為改善戶型，其大面積、高單價(jià)可能會(huì)增加購(gòu)房的總成本，購(gòu)房者需要根據(jù)自己的實(shí)際情況和預(yù)算做出決策。
