今年以來(lái),不少樓盤推出第四代住宅。
第四代住宅的一大亮點(diǎn)是贈(zèng)送活動(dòng)平臺(tái)。
????“100平方米出頭的戶型,可以做到125平方米的實(shí)用面積,感覺(jué)挺新鮮的?!笔忻駞窍壬鷣?lái)到江海保利大都匯看房的時(shí)候,被該樓盤在售的第四代住宅所吸引。????什么是第四代住宅?相信了解的市民并不多。第四代住宅指的就是時(shí)下不少樓盤熱捧的4.0住宅。今年以來(lái),第四代住宅在本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受歡迎。上周,主打第四代住宅的保利瑯悅剛開(kāi)盤就發(fā)出售罄海報(bào),成為難得一見(jiàn)的“日光盤”,而同樣推出了第四代住宅的江海保利大都匯和海悅天晟一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。
????第四代住宅為何能成為市面上的香餑餑?究竟有何賣點(diǎn)?記者展開(kāi)了調(diào)查。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任
????隨時(shí)代發(fā)展 住宅戶型推陳出新
????我們不妨先了解一下第四代住宅的由來(lái)。
????改革開(kāi)放初期出現(xiàn)的筒子樓,是住宅1.0時(shí)代的標(biāo)志物,和單位分配的宿舍樓一樣興起于20世紀(jì)70—80年代。這些房屋通常會(huì)以長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊串聯(lián)起一個(gè)個(gè)面積約為十幾平方米的小單間,居住者需要與鄰居共用廚房、水房、衛(wèi)生間,狹窄局促的樓道里時(shí)常油煙飛濺,大人與孩子的喧鬧聲絡(luò)繹不絕,毫無(wú)私密感可言。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,彼時(shí)37%的居民與他人共用廚房,76%家里沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間。此時(shí)的房子,只能解決最基本的居住問(wèn)題。
????到了20世紀(jì)90年代,商品房的概念初步展現(xiàn),住宅2.0時(shí)代開(kāi)啟。那時(shí)候,房屋設(shè)計(jì)的變革改善了人們的居住條件,居住空間也得到細(xì)分,住房開(kāi)始有了臥室、客廳、獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房,但樓層通道依然以步梯為主,也多未考慮園林景觀,基本沒(méi)有小區(qū)的概念。
????進(jìn)入21世紀(jì),住宅迎來(lái)3.0時(shí)代,也就是我們平時(shí)所講的電梯洋房。除了滿足多樣化的居住需求之外,這類住宅也充分考慮到了居住者在生活上的各種衍生需求。此時(shí)的住宅,面積大了、配套全了,社區(qū)與物業(yè)服務(wù)的出現(xiàn)也呈現(xiàn)出現(xiàn)代小區(qū)的雛形。
????近年來(lái),為迎合改善型人群的客觀需求,住宅進(jìn)化到新的階段。這一時(shí)期的住宅開(kāi)始注重設(shè)計(jì)感和使用率,住宅4.0時(shí)代到來(lái)。這些第四代住宅不僅注重建筑的外立面美觀和綠化,更重視居住的舒適度和實(shí)用性,通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì),為居民提供更多的公共空間和綠色生活環(huán)境。
????今年5月,我市發(fā)布16條樓市“新政”,其中就提到優(yōu)化規(guī)劃管理:新出讓的住宅用地,住宅建筑的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園不超過(guò)除陽(yáng)臺(tái)、入戶花園外的標(biāo)準(zhǔn)層面積18%的投影面積,全部不納入容積率計(jì)算;所有出讓的住宅用地,結(jié)構(gòu)凈高不超過(guò)2.1米、進(jìn)深不超過(guò)0.8米的飄窗,其投影面積不納入容積率計(jì)算,不再要求窗臺(tái)高度不小于0.45米;空調(diào)機(jī)擱板可凸出外墻不大于0.8米?!斑@項(xiàng)新政可以說(shuō)是為第四代住宅量身定做,有利于房企更好地優(yōu)化自身的戶型產(chǎn)品,提高戶型的實(shí)用率和空間感,將戶型往一線設(shè)計(jì)水平靠攏。”業(yè)內(nèi)人士周先生說(shuō)。
????2023年9月,海悅集團(tuán)旗下的海悅天璽正式開(kāi)盤,這是江門市區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目,其憑借著大戶型、高品質(zhì)、高實(shí)用等特點(diǎn),一經(jīng)推出便成為市場(chǎng)上的香餑餑。今年以來(lái),江海保利大都匯三期、海悅天晟、駿景灣天悅、保利瑯悅、保利西海岸新一期、江發(fā)翡翠觀瀾等一大批全新4.0住宅項(xiàng)目集中面市,除了具有大面積、大平層等特點(diǎn)的改善產(chǎn)品,也包含多贈(zèng)送、高實(shí)用的小面積住宅,吸引了許多市民的目光。這些項(xiàng)目還創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)空中庭院、超大陽(yáng)臺(tái)、飄窗面積最大化等設(shè)計(jì),整體實(shí)用率超高,頗受改善圈層關(guān)注。
????得房率高
????第四代住宅賣點(diǎn)突出
????那么,第四代住宅的主要賣點(diǎn)在哪里?實(shí)際銷量如何?
????“最突出也是最受歡迎的賣點(diǎn),就是贈(zèng)送多、得房率高?!痹诮^(qū)保利大都匯營(yíng)銷中心,銷售陳先生向記者介紹,以該樓盤最新推出的4.0迭代產(chǎn)品為例,建筑面積103平方米的戶型得房率接近113%,相當(dāng)于目前市面上125平方米戶型的實(shí)用面積;建筑面積123平方米的戶型得房率為113%,相當(dāng)于目前市面上150平方米戶型的實(shí)用面積。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看戶型鑒賞圖紙,標(biāo)紅的贈(zèng)送面積種類可謂琳瑯滿目,包含活動(dòng)平臺(tái)、飄窗、花池等。
????在銷售的帶領(lǐng)下,記者來(lái)到123平方米的樣板房,其最突出的賣點(diǎn)就是贈(zèng)送一個(gè)超10平方米的露臺(tái),可以用在活動(dòng)場(chǎng)所或茶室?!斑@些劃線的飄窗、花池部分,也是贈(zèng)送的?!标愊壬嬖V記者,此前,他們?cè)谑鄣囊?、二期?xiàng)目得房率為九成,如今直接超100%。曾有一位客戶來(lái)到這里,發(fā)現(xiàn)這里的123平方米戶型實(shí)用面積與另一樓盤150平方米戶型的差不多大,總價(jià)還更低,就直接下單了。
????隨后,記者又來(lái)到位于北新區(qū)的保利瑯悅。據(jù)銷售陳小姐的介紹,建筑面積143平方米的戶型,含公區(qū)贈(zèng)送部分實(shí)用面積約170平方米,其中露臺(tái)贈(zèng)送17平方米;建筑面積230平方米的戶型,含公區(qū)贈(zèng)送部分實(shí)用面積約290平方米,其中露臺(tái)贈(zèng)送26平方米。
????再來(lái)看看第四代住宅的銷量:作為江門第四代住宅中的佼佼者,海悅天璽自2023年9月開(kāi)盤至今年4月,項(xiàng)目一期9棟共521套住宅已全部售罄;保利瑯悅自今年6月2日開(kāi)放以來(lái),來(lái)訪超2000組,超300組認(rèn)籌,143平方米戶型開(kāi)售1天便售罄,再現(xiàn)“日光盤”;推出第四代住宅的江海保利大都匯三期以及海悅天晟,則一直穩(wěn)居片區(qū)銷量冠軍。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊說(shuō),去年以來(lái),江門地區(qū)的購(gòu)房主體是剛需置換群體,例如多孩家庭、二代三代同堂家庭等,他們對(duì)居住和生活的環(huán)境是有追求的。4.0住宅是新一代美居概念,不但戶型實(shí)用面積增多,同一面積段比上一代產(chǎn)品擁有更寬敞的空間,還能享用大陽(yáng)臺(tái)及綠化平臺(tái),與陽(yáng)光及自然風(fēng)更親近,很符合這批購(gòu)買人群的需求。
????從售價(jià)來(lái)看,江門地區(qū)的第四代住宅單價(jià)比普通產(chǎn)品高,起售單價(jià)普遍在每平方米1萬(wàn)元以上,單價(jià)超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元的也不在少數(shù)。對(duì)此,美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析,第四代住宅的建造成本相對(duì)較高,需要更多的材料和更復(fù)雜的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送面積更多、公攤面積更小的目標(biāo);市場(chǎng)供需關(guān)系也會(huì)影響其價(jià)格,目前江門該類型產(chǎn)品還是相對(duì)較少。但是,如果以實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算單價(jià),由于贈(zèng)送面積多,第四代住宅分?jǐn)傁聛?lái)的平均售價(jià)其實(shí)要低于市面上不少住宅。
????展望未來(lái) 需進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)
????第四代住宅作為市面上的新產(chǎn)品,也存在著不足之處。
????張鎮(zhèn)蘭介紹,從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看,第四代住宅增加了建筑難度,例如公共綠化平臺(tái)只能做到奇偶層搭配,無(wú)法做到全南向;部分設(shè)計(jì)存在上下層對(duì)視的問(wèn)題,隱私性需要提高;部分設(shè)計(jì)導(dǎo)致綠化平臺(tái)進(jìn)深較大,會(huì)對(duì)下層住戶的采光造成一定影響等。建議日后進(jìn)一步完善隱私性,公共綠化平臺(tái)上鄰里之間的綠化要處理好,做到互不影響,同時(shí)開(kāi)放更多功能用房,設(shè)置戶屬綠化平臺(tái),讓現(xiàn)有綠化平臺(tái)設(shè)置比例再合理增大,并在不影響安全問(wèn)題及條件允許的情況下全面放開(kāi)發(fā)展第四代住宅。
????鄧桐燊表示,第四代住宅戶型面積普遍偏大,建筑成本高,自然會(huì)推高售價(jià);同時(shí),園林綠植養(yǎng)護(hù)難度大,維護(hù)成本高,公共空間及配套維護(hù)耗費(fèi)更多人力物力,物業(yè)管理費(fèi)也是水漲船高。他說(shuō):“希望接下來(lái)更多樓盤開(kāi)發(fā)小面積的第四代住宅,同時(shí)在增加綠化和收取物業(yè)管理費(fèi)之間找到一個(gè)更好的平衡點(diǎn),減少購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)?!?/p>
????鄧桐燊還提到,城市更新是中央提出的口號(hào)和發(fā)展方向,因此主管部門一方面應(yīng)該在政策上支持開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)更高品質(zhì)的樓盤,另一方面也要積極推動(dòng)以舊換新,多宣傳多推廣,加快新房流轉(zhuǎn),讓市民住上更舒適的住宅。
????至于第四代住宅是否值得購(gòu)買,張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為,這主要取決于個(gè)人的需求和偏好。第四代住宅的優(yōu)勢(shì)在于贈(zèng)送面積大,可以擁有更多的使用空間,居住舒適度提升較為明顯。如果購(gòu)房者更看重這些方面,那么第四代住宅可能是更合適的選擇。然而,目前江門市場(chǎng)上的第四代住宅主要為改善戶型,其大面積、高單價(jià)可能會(huì)增加購(gòu)房的總成本,購(gòu)房者需要根據(jù)自己的實(shí)際情況和預(yù)算做出決策。