消費(fèi)者在咨詢法拍房情況。
我市法拍房市場逐漸火熱。
????8月30日，在經(jīng)過5名報名者23次出價后，江門市蓬江區(qū)碧輝園一套建筑面積約132平方米的別墅，順利成交，成交價格約140萬元，較起拍價溢價9.3%，為評估價的87.5%，單價約10606元/平方米。????這就像一個縮影，折射出近段時間以來，我市法拍房市場的熱鬧。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年江門法拍住宅，交易截止拍品共1180套，數(shù)量比中山、肇慶等周邊城市都高。
????不過，江門法拍房市場看似熱鬧，事實上卻有不少房源“無人問津”，以流拍收場。據(jù)不完全統(tǒng)計，在阿里法拍網(wǎng)，8月江門共有275套法拍房掛出，成交的僅83套，成交率僅為約30%。
????江門法拍房市場在熱鬧背后，究竟暗藏怎樣的玄機(jī)？對此，記者進(jìn)行采訪。
????文/圖 江門日報記者 陸沿任 李銀換
????實習(xí)生 盧盈孜
????現(xiàn)狀 法拍房市場逐漸火熱
????今年上半年，小劉（化名）購入了一套位于江門鶴山共和碧桂園小區(qū)的法拍房，建筑面積約90平方米，總價約30萬元，單價約3333元/平方米。
????買這套法拍房，她是經(jīng)過深思熟慮的。
????第一，她是個單親媽媽，帶著一個小朋友，急需地方居住，法拍房競拍下來后，順利的話很快就能入住。雖然現(xiàn)在新房價格也很優(yōu)惠，但畢竟不是現(xiàn)房，還要裝修，要等一段時間才能住。
????第二，考慮到自己的資金有限，而法拍房的價格較“筍”，對比該小區(qū)在售現(xiàn)房（單價約7400元/平方米），價格便宜數(shù)十萬元。
????第三，現(xiàn)在法拍房也可以辦理貸款了，首付金額不高。
????基于以上原因，她選擇了競拍法拍房，現(xiàn)在已經(jīng)入住了。
????小劉購買法拍房的經(jīng)歷，也是不少參與法拍房競拍的購房者的想法。
????根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年江門法拍住宅，交易截止拍品共1180套，數(shù)量比中山、肇慶等周邊城市都高。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，與初期以投資者為主不同，現(xiàn)在越來越多自住購房者逐步進(jìn)入到法拍房市場。近兩年來，江門法拍房市場逐漸火熱起來，這也是近兩年來我市司法拍賣住宅成交套數(shù)增多的原因。
????“今年，我們公司新增了法拍房的輔拍業(yè)務(wù)?！编囃霰硎?，嘉毅地產(chǎn)從7月初正式啟動法拍房輔拍業(yè)務(wù)，目前已累計成交近20套。
????江門好好拍賣有限公司總經(jīng)理林連仔也告訴記者，該公司旗下子公司新開展了法拍房的業(yè)務(wù)，目前通過線上新媒體吸客，線下轉(zhuǎn)化成交了15套左右。
????文信按揭線上運(yùn)營總監(jiān)彭健斌坦言，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，部分購房者因個人經(jīng)濟(jì)困難或其他原因無法按時償還房貸，導(dǎo)致銀行將其貸款違約的房屋進(jìn)行法拍。同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)商也因資金鏈斷裂，其資產(chǎn)被法院執(zhí)行，增加了法拍房的數(shù)量。這些法拍房通常以低于市場價的價格出售，吸引了眾多投資者的關(guān)注。近年來，法律體系逐漸完善，對于貸款違約和破產(chǎn)清算等法律程序的改革也在不斷推進(jìn)，這增加了銀行和法院對于法拍房的處理力度，進(jìn)一步促進(jìn)了法拍房市場的繁榮。
????探因 價格實惠吸引人
????消費(fèi)者競拍法拍房很重要的一個原因就是價格便宜。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年江門法拍住宅的成交折價率為77.2%，清倉率為38.6%，比不少一二線城市都要高。
????比如，蓬江區(qū)怡景灣花園一套建筑面積約95平方米的住宅，約67萬元成交，成交單價約7052元/平方米。對比在二手房網(wǎng)站上的同小區(qū)同戶型二手房，掛牌價為11980元/平方米，總價便宜了40多萬元。
????江海區(qū)天鵝灣一套建筑面積約112平方米的住宅，69萬元成交，成交單價僅6161元/平方米，比同戶型二手房價格便宜了10多萬元。
????法拍房市場業(yè)內(nèi)人士甄女士表示，法拍房的價格能比市場價格便宜三成左右，價格較“筍”，再加上有些房源較優(yōu)質(zhì)，因此對購房者來說很有吸引力。
????“法拍房價格較市場上流通的二手房便宜，有不少稀缺的優(yōu)質(zhì)房源，在二手房行業(yè)里算得上‘搶手貨’?！编囃鲈氵^一筆賬，相比起正常交易下的二手房，優(yōu)質(zhì)法拍房的價格約便宜兩三成，相當(dāng)于市場價100萬元的二手房，參與法拍只要七八十萬元就能拿下，可以省一大筆錢，自然會吸引購房者進(jìn)入市場。
????彭健斌也認(rèn)為，法拍房通常以低于市場價的價格成交，這是吸引購房者的重要因素之一。江門法拍住宅的成交折價率高達(dá)77.2%，意味著購房者能夠以相對優(yōu)惠的價格獲得房產(chǎn)，這對于有購房需求的家庭來說是一個不小的吸引力。
????除了價格“筍”外，網(wǎng)絡(luò)拍賣的興起也為法拍房“添了一把火”。從2016年開始，我市法拍業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)的委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣轉(zhuǎn)變成以在淘寶網(wǎng)、阿里網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣為主。
????而需求側(cè)的市場外，在供給側(cè)也有越來越多的優(yōu)質(zhì)房源流向法拍市場。在業(yè)內(nèi)人士吳先生看來，法拍房源的增多，優(yōu)質(zhì)房源的增加，自然購房者的選擇也更多，從而促進(jìn)了法拍房市場的快速“成長”?！肮┙o側(cè)提供了充足優(yōu)質(zhì)的房源，需求側(cè)又可以買到性價比極高的優(yōu)質(zhì)房源，法拍房的火熱就不難理解了。”吳先生說。
????問題 流拍率高，參與競拍人數(shù)不多
????然而，記者留意到，本地法拍房存在流拍率高的情況。盡管法拍房價格較“筍”，但參與競拍的人卻不是很多。記者查詢阿里司法拍賣平臺了解到，江門8月正在進(jìn)行拍賣的住宅用房共有275套法拍房掛出，成交的僅83套，成交率僅為約30%，其中還有不少房產(chǎn)因沒人報名競拍而流拍。
????其中原因何在？
????“我留意到8月法拍房的房源，很多都是無法看房的，導(dǎo)致流拍率增加?！编囃稣J(rèn)為，法拍房存在以下問題導(dǎo)致流拍率居高不下：一是從客人端角度考慮，一間房價格少則幾十萬元，多則幾百萬元，對于房屋的了解要非常全面，但現(xiàn)在存在比較突出的問題是法院擬定看房時間較短，對于工薪階層很難遷就同一時間看房；二是由于業(yè)主原因，法院無法聯(lián)系看房時間，對于購房者來說，房屋里面都沒看到，肯定不愿去拍。
????彭健斌則告訴記者，隨著法拍房市場的不斷發(fā)展，越來越多的投資者和購房者涌入市場，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)房源的爭奪變得更加激烈，部分房源可能因價格過高或條件不佳而難以成交。同時，法拍房的信息透明度相對較低，購房者難以全面了解房產(chǎn)的實際情況和潛在風(fēng)險，這也可能導(dǎo)致部分購房者放棄購買計劃。此外，部分法拍房還會存在較高的稅費(fèi)或貸款限制等門檻，增加了購房者的購買難度和成本，導(dǎo)致部分購房者望而卻步。
????“買賣雙方交易所需承擔(dān)的一切稅費(fèi)和涉及該標(biāo)的物有可能存在的欠繳稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等均由買受人自行承擔(dān)?！薄斑^戶的稅費(fèi)及補(bǔ)繳的所有費(fèi)用由買受人承擔(dān)?！薄浾吡粢獾?，多間拍賣的住宅在競買公告中都注明稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
????提醒 購買法拍房有講究
????那么，消費(fèi)者在購買法拍房的時候，要注意什么問題？
????彭健斌告訴記者，首先，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)了解房屋基本信息及法律狀況，如詳細(xì)了解房屋的地理位置、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、裝修狀況等基本信息，這些信息可以通過法院公告、房產(chǎn)交易平臺或?qū)嵉乜疾飓@取；其次，消費(fèi)者應(yīng)確認(rèn)房屋的所有權(quán)歸屬，查看是否存在抵押、查封等情況，并了解房屋是否有合法的產(chǎn)權(quán)證明，以及是否存在其他潛在的法律糾紛。
????同時，了解房屋原業(yè)主的身份背景，包括其是否有不良記錄或涉及法律糾紛，這有助于避免購買后因原業(yè)主問題帶來的不必要麻煩。接下來，就是進(jìn)行現(xiàn)場勘查，親自前往房屋所在地進(jìn)行實地勘查，了解房屋的實際狀況，包括物理狀況、周邊環(huán)境、交通便利性等，要注意檢查房屋是否存在瑕疵或非法占據(jù)等行為。
????“在拍賣前，也要明確購買法拍房所需支付的全部費(fèi)用，包括房款、稅費(fèi)、過戶費(fèi)、維修費(fèi)等。特別是稅費(fèi)問題，法拍房過戶的全部稅費(fèi)通常由買受人承擔(dān)，因此需要提前計算好成本。同時，要了解房屋是否存在租賃合同，特別是長期租賃合同。如果房屋被租賃，需要確認(rèn)租賃合同的具體條款，包括租金、租期等，以及租賃合同對房屋買賣的影響。”彭健斌說。
????鄧桐燊則提到，消費(fèi)者參與法拍房時要認(rèn)真閱讀拍賣公告，公告會非常詳細(xì)披露所拍房源的信息，同時設(shè)法上門參觀法拍房的室內(nèi)狀況和周邊環(huán)境，并調(diào)查了解所在區(qū)域的房屋價格。“從我們過往經(jīng)驗來看，以住房法拍房為例，只要認(rèn)真調(diào)查，完全可以避免法拍房所產(chǎn)生的風(fēng)險。但從謹(jǐn)慎角度來看，消費(fèi)者對法拍房知識有所欠缺，而且工作時間不靈活，建議找專業(yè)輔拍機(jī)構(gòu)協(xié)助，省時省力。”鄧桐燊說。
????林連仔提醒廣大消費(fèi)者，在決定購買法拍房前，應(yīng)咨詢專業(yè)律師或法律顧問，了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保交易的合法性和有效性。如有必要，可以聘請專業(yè)房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估，以更準(zhǔn)確地了解房屋的市場價值和潛在風(fēng)險。
????“總的來說，購買法拍房需要消費(fèi)者充分了解房屋信息和法律狀況、實地勘察房屋狀況、明確交易流程及費(fèi)用、注意租賃及占用情況、咨詢專業(yè)意見并制定合理的競拍策略。通過謹(jǐn)慎對待和充分準(zhǔn)備，可以最大限度地降低購買法拍房的風(fēng)險，并確保交易的順利進(jìn)行?！迸斫”笳f。
