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美麗的江僑路板塊，將越來越宜居。 效果圖
江僑路板塊擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源。
????入夜后的江門，燈火璀璨。夜色之下的江僑路車水馬龍，成為市區(qū)最為亮眼的燈帶之一。????說起江僑路，許多市民不會陌生。這里被稱為“明星路”，一提到它就會聯(lián)想到繁華、高端等字眼，是許多江門購房者心中的“白月光”。從空中俯瞰，江僑路周邊連片的住宅區(qū)星羅棋布，商業(yè)配套完善，居住氛圍濃厚。
????十多年來，江僑路板塊沐浴江門城市發(fā)展春風(fēng)實現(xiàn)蝶變，從曾經(jīng)的農(nóng)田，到現(xiàn)在的滿眼繁華，成為蓬江區(qū)最熱門的樓市板塊之一。
????隨著時間的推移，江僑路板塊也面臨著新的考驗，土地及部分配套有待升級困擾著其進一步發(fā)展。今年國慶期間，江發(fā)·翡翠觀瀾的推新，讓廣大市民再次把目光聚集到江僑路。本期“江門地產(chǎn)人居環(huán)境調(diào)查報告”欄目聚焦江僑路板塊，為你解密它的“前世今生”，看看繁城之下，江僑路城板塊該如何突破瓶頸。
????文/圖 江門日報記者 陸沿任
????發(fā)展 城郊變身人居高地
????時針撥回20年前。那時的江僑路，只是城郊北環(huán)路的延長線，是一條雙向四車道、沙塵滾滾的馬路。“北環(huán)”，按字面意思就是城市北面的環(huán)城路。顧名思義，當(dāng)時的江僑路，還是城郊的“偏遠地”。
????不久后，蓬江舊城區(qū)土地開發(fā)日漸飽和，政府開啟城市北拓進程。2005年左右，濱江新區(qū)建設(shè)全面開展，江僑路身處老城北新區(qū)與濱江新區(qū)交界，迎來發(fā)展的新機遇。高爾夫壹號、嘉悅名都等一眾新盤開始陸續(xù)入駐江僑路。
????2009年，越秀地產(chǎn)以9.68億元競得江僑路“巨無霸”地塊，這宗地塊一舉成為當(dāng)時江門商住用地總價最高的地塊，折合樓面地價2240元/平方米，這讓寂寂無聞的江僑路“一戰(zhàn)成名”。當(dāng)時北新區(qū)絕大多數(shù)樓盤受其影響都進行了幅度不等的提價。
????2011年，越秀星匯名庭開盤，均價7300元/平方米，在當(dāng)時來看已經(jīng)是“高價樓盤”。自此至2019年，綠茵高爾夫、華茵桂語、海逸城邦、越秀天悅星院等項目相繼面市，加上區(qū)域的商業(yè)配套樂盈里、海逸新天地的逐漸完善，江僑路開始熱鬧起來。
????隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套全方位補齊，江僑路板塊價值提升很大。
????2019年至2020年底，江僑路板塊新房基本處于“斷供”狀態(tài)，這使得板塊內(nèi)的二手房變得炙手可熱，如海逸城邦、星匯名庭等，價格一直維持在1.5萬—1.7萬元/平方米之間，成為當(dāng)時全市二手住房的“天花板”。隨后，博富、萬科、建發(fā)、江發(fā)等知名房企紛紛入駐，江僑路再度迎來開盤熱。
????截至目前，進駐江僑路的樓盤已接近20個，其中不乏星匯名庭、博學(xué)名苑、江發(fā)·翡翠觀瀾、蒲葵之夢·天心等高端“明星”小區(qū)，成為江門的人居高地。
????攤開地圖，江僑路不但是連接濱江新區(qū)啟動區(qū)和北新區(qū)核心商圈的關(guān)鍵路段，同時西通蓬江老城區(qū)，東往潮連人才島，可謂是市區(qū)黃金路段，江僑路南側(cè)更是直面稀缺的江景資源，對面就是可以休閑放松的國際馬拉松公園以及濱江綠道。路邊的海逸新天地、樂盈里、蒲葵世界商街、高爾夫商街，加上即將建成的華茵廣場綜合體，商業(yè)氛圍濃厚，還擁有紫茶博學(xué)幼兒園、紫茶小學(xué)、紫茶中學(xué)、新華僑中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源……不難看出，江僑路完善的教育、商業(yè)、交通等配套讓其受到購房者的追捧。
????“感覺在這里生活很方便?！奔易〗瓋S路的李小姐告訴記者，“想出去吃個飯，從小區(qū)南門走路去樂盈里才5分鐘，家門口就能逛街吃飯；送孩子上小學(xué)，出門不遠就有學(xué)校，平時還可以去附近的公園散步休閑?！?/p>
????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，江僑路板塊地理位置優(yōu)越，目前已發(fā)展成為江門市中心區(qū)域，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，教育資源優(yōu)越。目前，板塊內(nèi)已有多個成熟小區(qū)，居住氛圍濃厚。未來，隨著周邊區(qū)域的不斷發(fā)展，江僑路板塊有望進一步提升其核心區(qū)位價值。
????問題 潛力有待進一步挖掘
????然而，炙手可熱的江僑路，也面臨著發(fā)展的困境。
????張鎮(zhèn)蘭坦言，隨著城市化的推進，江僑路板塊的土地資源日益緊張，目前可謂是寸土寸金。該板塊的在售項目不多，購房者的可選擇性相對較少，板塊潛力還有待進一步激發(fā)。
????張鎮(zhèn)蘭所言非虛。記者在江僑路兩邊觀察，道路兩側(cè)土地已經(jīng)高度開發(fā)，可供選擇的新房已屈指可數(shù)。
????2020年12月，位于江僑路南側(cè)的博學(xué)名苑項目開盤，吸引了許多市民的目光。自開盤以來，該項目憑借著優(yōu)越的地段、配套以及獨特的江景資源，受到不少消費者的青睞，但該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，項目周邊土地資源稀缺，閑置土地低效利用的問題制約著這一片區(qū)的繼續(xù)發(fā)展升級。
????記者走訪的時候留意到，博學(xué)名苑與國際馬拉松公園僅一路之隔，進入項目后抬頭即可望到西江，但附近工廠林立且較為陳舊，還有一些白石村民宅位于項目前面。而按照規(guī)劃，這里屬于商住區(qū)域。
????江門市規(guī)劃勘察設(shè)計研究院副總經(jīng)理周亮棠告訴記者，國際馬拉松公園西側(cè)的村莊、廠房等建設(shè)年代較早，功能布局存在時代局限性，公共服務(wù)設(shè)施不完善、局部環(huán)境較差、城市支撐體系與規(guī)劃功能不匹配，需要通過“三舊”改造實現(xiàn)城市功能完善，提升宜居水平。按照《江門市市區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃（2021—2035年）》，國際馬拉松公園西側(cè)的村莊、廠房等已納入“三舊”改造范圍，是蓬江區(qū)的重點改造片區(qū)之一，目前正在建設(shè)的博學(xué)名苑是該區(qū)域?qū)嵤叭f”改造的示范項目。
????“江僑路現(xiàn)在最大的問題是可開發(fā)土地不足，同時兩側(cè)深度不足，不能形成聚集性的居住群，如何盤活好‘三舊’改造土地，是個值得思考的問題?！遍L期關(guān)注江門樓市的鄧先生說。
????除了土地問題，也有業(yè)主表示，大型肉菜市場的缺乏，也是江僑路板塊略顯不足的地方。
????星匯名庭業(yè)主劉先生表示，雖然現(xiàn)時江僑路板塊的商業(yè)配套已經(jīng)較全，但還是希望有更多的選擇?！叭缒芘渲靡粋€大型肉菜市場，就更適合像我們這樣的老人家?！眲⑾壬f。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則提到，現(xiàn)階段江僑路已經(jīng)成為一個成熟的高端住宅區(qū)，住在江僑路兩邊的基本上都是以高端人士為主，工作之余，他們需要一些休閑運動的綜合場所或者演藝中心進行放松?！半m然江僑路板塊周邊已經(jīng)擁有國際馬拉松公園、篁莊公園、元寶山公園、高端健身中心等休閑、運動場所，但如果可以再引入一些更大型、高端的運動場所，無疑可以滿足更多人的需求?！编囃稣f。
????思考 如何取長補短？
????如何取長補短，是當(dāng)下江僑路板塊需要思考的問題。
????周亮棠告訴記者，2024年8月，國務(wù)院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，提出遵循規(guī)律、分類施策、集約高效等原則，實現(xiàn)5年后常住人口城鎮(zhèn)化率提升至接近70%，部署4項重大行動、19項重大任務(wù)。江門市中心城區(qū)屬于人口密度大的區(qū)域，其城市發(fā)展進入更新的重要時期，應(yīng)以城市更新和安全韌性提升打造宜居、韌性、智慧城市。
????周亮棠說，江門正搶抓“三通道”歷史機遇，縱深推進新階段粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，全力打造宜居宜業(yè)宜游的現(xiàn)代活力新城，國際馬拉松公園區(qū)域涉及江門城市形象，下一步，該公園西側(cè)區(qū)域繼續(xù)實施“三舊”改造，需充分利用周圍的環(huán)境條件，通過部分拆除重建，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件及空間環(huán)境稟賦，釋放濱江優(yōu)質(zhì)空間，注入適宜城市發(fā)展的功能，完善居住及生活服務(wù)設(shè)施，提升濱水地區(qū)活力和環(huán)境品質(zhì)。
????張鎮(zhèn)蘭表示，江僑路板塊可以進一步提升該區(qū)域的公共服務(wù)設(shè)施和綠色生態(tài)建設(shè)，打造宜居宜業(yè)的綜合性區(qū)域。同時，政府應(yīng)加強對該區(qū)域的規(guī)劃和管理，積極推動該區(qū)域的整改和開發(fā)工作，確保規(guī)劃有效實施。
????博學(xué)名苑相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如能通過合理規(guī)劃和利用江僑路一帶的土地資源，對閑置地塊進行盤活，一方面有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目，建設(shè)高品質(zhì)居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施，從而提升周邊居民的生活質(zhì)量和幸福感。另一方面，通過這樣的資源盤活和城市微改造，將有效優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu)，對提升整個城市的形象、品牌價值及競爭力至關(guān)重要。
????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉提到，在最近調(diào)研當(dāng)中，她發(fā)現(xiàn)在舊城區(qū)或江僑路周邊居住的一些上了年紀(jì)的市民，都有再置換需求。隨著“銀發(fā)經(jīng)濟”的逐步來臨，未來的樓盤可以考慮適老化設(shè)計，以滿足上了年紀(jì)的居民需求。如江僑路新推出的江發(fā)·悅桂府引入適老化設(shè)計理念，進一步保障長者居家安全，提升居家生活品質(zhì)，產(chǎn)品頗受市場認(rèn)可與歡迎，希望接下來其他開發(fā)商可以參考并加以推廣。
????“隨著市場的逐步回暖，居住產(chǎn)品的不斷迭代，以及該區(qū)域優(yōu)質(zhì)的地段、配套加持，相信江僑路板塊的居住體驗感會進一步提高，未來可期?！睏顤|卉說。
